下降29.2%!百强房企仍陷负增长困局

利好政策频发的9月份,百强房企仍身陷销售负增长困局。

克而瑞数据显示,1~9月百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元,同比降低11%。其中,第一季度销售规模同比增长3.1%;第二季度则转为下降2.4%;第三季度更是同比大幅下降32.1%。

从9月单月来看,百强房企实现销售操盘金额4042.7亿元,环比提升17.9%,有了一定改善;但同比仍下降29.2%,且降幅仍保持在较高位。


【资料图】

从百强房企具体表现看,逾6成房企实现9月单月销售业绩环比增长,其中29家房企环比增幅超过30%,如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等环比增幅均在60%以上。但从同比来看,9月销售业绩同比下降的企业数量超过7成。

1~9月,销售规模达千亿元以上房企共14家,较去年同期减少1家;销售过百亿元房企96家,较去年同期减少4家。

其中,保利发展以3321亿元全口径销售额排名行业第一,其次是万科、中海地产、华润置地、招商蛇口,销售额分别为2806亿元、2389.6亿元、2343亿元、2268亿元。

在销售五强中,仅万科销售额同比下滑10.34%,其余4家均同比上涨,中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展涨幅分别为18%、15.9%、12.5%、3.7%。

出险房企销售额跌幅更大。1~9月,碧桂园实现销售额1965.8亿元,同比下降45.6%;融创中国实现销售额709.5亿元,同比下降50.5%;旭辉集团实现销售额565.1亿元,同比下降45.8%。

销售下滑下,房企拿地动力更显不足。据中指院数据,1~9月,百强房企拿地规模同比下降17.9%,降幅较1-8月扩大7.4个百分点。其中,9月份,50家代表房企拿地总额同比下降57.5%,环比下降24%。

从城市布局来看,50家代表房企1~9月在二线城市拿地面积占比最高,达62.3%,一线、二线城市拿地占比合计近九成。从区域布局来看,房企更热衷于在长三角区域拿地,占比达到40%。

主要城市成交数据同样未见明显复苏。据中指院统计,1~9月,重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期下降2%,处在2016年以来同期低位。

其中,9月份,重点100城新房成交面积环比增长14%,但同比下降21%。部分核心城市市场活跃度有所好转,但全国整体市场销售规模仍处低位。

国庆假期,各地推盘积极性提升,同时企业加大项目优惠力度,项目到访量较节前有所增加,但在假期出游及市场信心尚未明显修复下,城市及区域间分化仍较严重,除核心城市或成熟区域楼市热度较高外,整体成交量仍表现一般。

据中指院数据,2023年9月29日~10月6日,35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日~10月7日)及2019年假期均下降2成左右。

今年国庆期间,楼市销售热度较高的城市有武汉、上海、广州,日均成交面积同比增幅分别为225%、159%、129%;另外两个一线城市北京和深圳,日均成交面积分别同比下降31%、46%。

不过,对于北京楼市成交数据,业内存在不同看法。一位机构人士称,北京楼市还是很火热的,国庆假期北京城建天坛府项目开盘10分钟即销售275套,销售额达73亿元,但因没有网签备案,这部分成交额还未被统计在内。

二线城市中,除武汉外,苏州、青岛的市场情况亦表现不错,国庆期间日均成交面积同比增幅分别为49%、27%。

三四线城市中,宁德、东莞、梅州市场表现较好,国庆期间日均成交面积同比增幅分别为112%、63%、33%。但大部分三四线城市楼市表现仍较差,国庆期间日均成交面积整体同比下滑50%。

受访者认为,市场表现不如预期的部分原因在于“等政策式的需求延滞”,即购房者普遍对北京、深圳等继续优化调控政策的预期较强,造成虽有购房欲望,但观望情绪延续。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,从深圳来看,目前市场普遍预期深圳限购会松绑,首套二套房贷首付或利率会下行。因此,长假期间深圳楼市人气也很旺,但“叫好不叫座”的现象更加明显,深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态的背后,事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,今年“831”后这一轮“救市”和之前几轮周期有根本性不同,其中一个不同是,目前中国楼市总体上已供求平衡,但市场仍然有结构性供求不平衡, 比如,一线城市、强二线城市的改善需求、城市间人口流动导致的住房需求错配等。因此,“认房不认贷”等政策层面必然针对上述城市改善需求首先进行发力,这也是这一轮市场周期启动的关键。只有一线和强二线楼市需求启动,才能带动其他城市逐步复苏。

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