观天下!争议北京普宅标准调整:有可能引发房价波动

田傲云/发自北京


被刚需、改善群体不断诟病的一线城市普通住宅认定标准再次受到关注。


(资料图片)


王悦最近想要置换一套三房,但转了一圈后发现预算不太够。“北京的普通住宅标准多年未调整,按照现在的标准,满足普宅标准的房源太少了,基本都是豪宅了,甚至限竞房都是豪宅了,非常不符合实际。”


按照北京现行的普通住宅标准,五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普通住宅。


在购房首付方面,首套房如果是普通住宅,首付比例是35%,非普通住宅则是40%;二套房如果是普通住宅首付比例是60%,非普通住宅则为80%。


“我们看的房子单价至少都在5万元/平方米,一套房下来少说要700万元,属于非普通住宅,需要8成首付。”王悦表示,高首付以及认房认贷政策让有换房需求的人群被政策限制。


王悦的遭遇并非个例,多位购房者告诉中国房地产报记者,在实际看房过程中,由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同,给他们带来的最直接影响就是购房成本增加了,除了首付款外,还包括契税、印花税、土地增值税等税费上。


此前,北京市住建委对此给出的答复是,已关注反映的问题,并将在研究政策时考虑,目前仍执行2014年普通住宅政策。关于三孩家庭购房没有新政策问题,住建委正在调研二孩、三孩家庭购房情况及实际走向情况,目前还没有新政策。


为何多年来没有调整?


一般来说,是否为普通住宅一般由建筑面积、容积率和价格决定。


目前,北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准,已近10年没有做出调出。此前,之前每3~4年调整一次。


根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年12月,北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%,新房平均价格均超过4万元/平方米,二手住宅平均价格均超6万元/平方米。


另据中指数据,2022年,北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别914万元、610万元、395万元,上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元,均明显高于普通住宅标准线。


为什么多年来没有调整?诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,北京,上海作为一线城市代表,其房地产市场政策变动在全国具有风向标意义,因此北京、上海的政策调整比较谨慎。


“回顾普通住宅的认定标准,其核心是为了提高购房家庭的购房门槛,降低整体购房杠杆率。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,随着近几年楼市调控,房地产已逐步实现健康发展,没有适时的对普通住宅的标准进行调整除了降低购房杠杆率外,也是为了实现“房住不炒”的大原则。


郭毅认为,从投资角度过高杠杆率会吸引一定投资人群进入到特定区域板块。“目前北京针对新房市场限价,就会造成部分新房可能存在房价倒挂情况,出现投资机会窗口,如果提高普通住宅认定标准,难以抑制市场出现的投资需求。”


值得注意的是,2019年11月11日,深圳调整普通住宅标准,只认面积不看价,容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下住宅,这类普通住宅满两年可免缴增值税。


按照老标准,深圳普通住宅评判标准依据2015年出台的“容积率+面积+总价”执行,其中,总价要求低于规定的所在区域普通住房价格标准(不同区域的上限介于200万元至490万元之间),若不同时满足3个条件则均会被判定为豪宅。


在“房住不炒”的大背景下,房地产已逐步实现健康发展,调整普通住宅标准唿声再起。深圳调降“普通住宅”标准、降低购房负担措施,是否值得同为一线城市的北京、上海借鉴?


“深圳和北京、上海不一样,深圳监管相对更宽容,本地自主化程度更高,而北京、上海则是整体的风向标,意义更强。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,如果将北京、上海的普通住宅认定标准调高的话,会向市场传达出刺激楼市的信号。


王小嫱也表示,北京、上海的政策优化不仅能提振当地市场信心,对全国的市场预期回升也有一定积极影响。“根据当前的房地产市场走向,市场信心下滑明显,再加上就业环境并未明显改善,消费意愿弱,后续的楼市需要利好政策的加持。”


“确实是进入到应该需要调整的周期。”郭毅认为,当前北京楼市需求疲软、成交下滑,同时,投资性需求得到明显抑制,当下调节既不会带来投资需求的反弹,反而能针对自住需求提供支撑,有利于楼市回暖。


记者注意到,深圳调整普通住宅标准后,市场情绪回升。根据中指数据,2019年11月、12月,深圳商品住宅成交面积环比分别增长23.5%、28.3%,同比分别增长69.0%、22.3%;深圳新房价格环比转涨0.14%,12月,环比上涨0.34%。二手房成交套数环比分别增长11.8%、19.4%,同比分别增长91.9%和151.0%。


如何调?


“房地产的健康稳定不只是政策的倾斜,也需要良性的流通。”王悦等多位购房者建议出台政策为确有需求的刚需、改善人群建立通道。


王小嫱认为,普通住宅和非普通住宅的购房成本差别还体现在契税、印花税、土地增值税等各项税费上,普通住宅在税费上有一定的减免和优惠,因此政策调整的方向是放宽对普通住宅的认定,让更多的购房群体享受普通住宅的税收优惠。


中指研究院市场研究总监陈文静则认为,尽管现行普宅认定标准严重限制了刚需和需要换房改善的购房群体,调整后有利于更好地满足居民的住房需求,但其难点在于如何确定不同片区项目单价或总价标准,价格的高低也直接影响着受益购房群体的范围以及政策力度大小。


“可以借鉴深圳直接废除总价,或者只看总价。”李宇嘉补充表示。


谈及调整后的影响,王小嫱认为,北京、上海调整普宅认定标准是政策上的优化,能提振市场信心,有利于市场活跃度的上升,对交易量有一定的积极效果。但由于政策松绑的力度不大,当前供应量大于需求量,居民收入预期弱,短期对房价的影响不大。


李宇嘉认为调整后影响较大。“过去是刚需为主导,现在则是改善为主导,在房屋面积、价格方面都会超过现行标准,如果调整,对改善群体有很大的利好。”


陈文静表示,这将促使更多住房需求进入市场,有利于促进市场活跃度提升,同时对房价也会形成一定支撑。但如果普通住宅标准调整力度较大的话,可能引起房价波动,尤其是核心区域住房价格或出现上涨。


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