上市房企的负债水平在下降 短期偿债能力明显增强

5月31日,西安市公布了第一批集中供地,首次采用“限房价+竞地价+竞自持”的方式出让土地。

对于集中供地,西安市住房和城乡建设局一位官员向《中国经营报》记者表示,集中供地是政府在土地供给侧的重大改革,这将有助于稳定房价预期,最终的目标就是要实现稳低价、稳房价、稳预期。

事实上,关于集中供地在西安地产市场早有预兆。西安“3·30新政”发布时就曾提出,土地集中出让,按季度集中供地、总量增长20%、“限房价、定品质、竞地价”出让,供给端公开透明。

不过,有地产商认为,从目前集中供地的城市来看,土地的高溢价率在竞拍中频频出现,而且最终摘地的均为房企“巨头”,很少有中小开发商能够拿地。西安的土地竞拍更是异常激烈,就曾因为一块115亩的土地,经过139轮竞价之后出现“熔断”,最终通过摇号摘得。

然而,值得注意的是,此次西安宣布以网上报价,如达到最高限价转现场竞价的挂牌方式出让国有建设用地使用权,并对销售均价做出了限制,这就意味着,将来地产商竞拍土地将会多一份变数。

集中供地

2021年2月,住建部发文要求全国22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,并且在今年内,住宅招标、拍卖、挂牌不得超过三次。

随后,包括北京、天津、广州、深圳等22座城市成为第一批集中供地的城市。值得注意的是,西安并不在这22座城市名单中,那么,西安为什么紧跟其后,开展集中供地呢?

“集中供地的目的是稳定房价预期,不管是此前第一批集中供地的城市,还是西安,都是目前房价上涨较快的城市,其中西安已经连续超过60个月房价上涨。”某地产企业副总裁向记者表示,西安紧跟政策,抑制房价过快上涨也是势在必行。

根据西安市公布的信息,西安首次集中供地共计21宗,住宅用地20宗、1644亩,涵盖商品住房、共有产权房、保障住房、租赁住房多种业态,其中16宗为网上挂牌、5宗为现场拍卖。

网上挂牌的16宗土地,居住用地15宗,商业用地1宗。而现场拍卖的5宗地预计将于6月29日拍卖,16宗挂牌用地将在6月30日挂牌截止。记者梳理此次21宗地块发现,其中有15宗地块是在西安主城区,约1300亩。

对于这些土地的出让方式,西安首次采用“限房价、定品质、竞地价”的方式出让,并且同步公布这些出让土地的商品住宅毛坯销售均价。从价格来看,与目前西安市在售楼盘的价格相比,变化不大,主城区商住毛坯指导价区间在每平方米10500元至24720元,其中,软件新城的地块拔得头筹,约定每平方米毛坯价格24720元。

除了住宅用地,此次还集中供应安置用地。不过,安置用地的建议指导价要比市场价低出很多,即便是曲江,高新这样热门区域,其指导价区间在每平方米10500元至13899元。

“虽然此次集中供地对房价预售给出指导价,但是即将到来的竞拍依然会很激烈,不过会多一份理性,因为资本是趋利的,地产商业也需要赚钱。”上述地产企业副总裁向记者如是表示。

稳定房价

“此次集中供地就是‘3·30新政’的一个尝试与延伸。”在记者采访西安市住房和城乡建设局时,一位官员告诉记者,在“3·30新政”中就已经明确未来会在每年的一季度发布年度住宅用地供应计划和存量信息,并且每年按照季度集中发布住宅用地出让公告,集中用地。

然而,对于西安的地产商来说,此次集中供地约1600亩,对于眼下的地产市场来说是一种缓解。“目前,在西安住宅用地价格节节攀升,‘地王’更是频频易主,很多大型房企已经向泾阳、咸阳高新区、周至等西安的周边城市转移拿地。”西安某房产中介负责人张杰(化名)向记者表示,目前,西安主城区的住宅除了户籍、社保等购房资格限制之外,基本上都是需要通过“摇号”获得。因此,在西安主城区只要能够拿到地块就意味稳赚,即便是对未来的销售均价有所限制,西安主城区的住宅用地也是炙手可热。

然而,上述西安市住房和城乡建设局官员却认为,地产商要理性看待此次集中供地,避免盲目竞价。“此次集中供地,不仅对未来毛坯住宅销售均价做了公示,还对建设品质在国有建设用地出让合同中明确约定。这就要求房地产商应该结合自身管理,精细核算利润,理性给出竞争价格。”

另外,值得注意的是,西安此次竞地价规则较之前也有所变化,之前是采取“熔断+摇号”或“竞建筑方案”等方式,而此次采用的是“竞地价+竞自持”的竞价方式。

“看似此次集中供地有诸多的闲置,但能否降低西安土拍市场的热度,还有待时间验证,不过,要想房价稳定,供需平衡是关键。”张杰认为,集中供地如果能加大土地供应,那么,稳定房价只是时间问题。

房企洗牌

“从购房资格限制到摇号,此前的政策基本都是针对购房者的,但是现在风向变了,变成了针对地产商,我们不仅仅要面对行业内部竞争的压力,还要面临政策风险。”曾经在西安、咸阳等地开发了多个楼盘的地产商刘强(化名)向记者表示,集中供地政策如果全面推行之后,中小地产商的生存空间将会越来越窄。

刘强告诉记者,自从西安市公布了集中供地的消息之后,他逐个研究了那些出让地块,虽然一些主城区的地块只要能够拿到肯定赚钱,但是最终他还是觉得自己能够摘得地块的可能性不大。

“以前西安市房地产市场的发展为粗放型发展,房地产行业鱼龙混杂,甚至不乏陕北煤老板也混迹在这个行业,当然,大家都赚了钱。”刘强告诉记者,近年来,随着西安房价不断上升,国内知名房企不断涌入西安,地块的竞争异常激烈,经常会出现一块地轮番叫价上百次。

另一方面,近年来房地产政策趋紧,对房企的要求越发严格,尤其是资金方面。刘强称,自去年以来,房地产融资环境不断收紧,中央坚持“房住不炒”,房企“三道红线”以及银行“两道红线”出台,金融监管持续收紧。这对房企影响很大,尤其对中小房企的影响是前所未有的。

融资政策趋紧之后,房企的资金链开始受到考验,多数中小房企资金链普遍吃紧,纷纷采用加大促销、加快销售回款,同时放缓拿地节奏等举措保障现金流的相对充裕。

事实上,融资政策收紧影响的不仅仅是中小房企,而是对整个房地产市场产生重大影响。据中指研究院监测,根据2020年年报数据,沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%,较上年下降0.1、0.7个百分点;净负债率分别为75.6%、81.9%,较上年下降9.1个、26.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。上市公司的负债水平在下降,短期偿债能力明显增强,“三道红线”影响正显现。

“的确,随着房地产市场政策的变化,中小房企的生存空间越来越小。”上述地产企业副总裁向记者表示,此次集中供地,就明确规定对那些存在重大失信行为、超出“三道红线”的竞买人不得参与土拍。因此,即便是大开发商也要注重品牌维护。(记者王金龙)

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