一、2020年杭州二手房市场整体状况回顾

1、楼市复苏动能较强，全年成交超10万套

转眼间，2020年已近尾声，杭州楼市的年度盘点也正式拉开序幕。这一年楼市从休市到复苏再到突破，二手房成交也创造了连续5个月成交过万的佳绩。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，2020年截至12月28号杭州全市(不含临安)二手房成交约10.2万套，环比2019年的8.1万套上涨幅度为25%左右。

翻阅近8年历史成交数据我们可以发现，以此前的成交整体数据来看，今年10.2万套的成交数据虽然低于历史第一高位2017年的11.8万套、以及2016年的11.6万套，但总体来看，2020年的这个量依然高居历史第三高位。

且值得注意的是，今年的成交数据实际是从2季度才开始发力的，如果剔除基数因素，忽略受春节影响跌至低位的1、2月份以及因疫情影响的3月份，今年4-12月份二手房成交量更是累积达到了8.98万套，月均成交达到1万套的水平，这个量不仅拉平了今年一季度因疫情带来的成交缺失，也创下了近8年以来同期月均成交的最好成绩。

纵观2020年杭州楼市，1季度受到春节假期及新冠疫情影响，购房需求被短暂摁下了“暂停键”，整体市场不及往年同期，特别是2月份，楼市交易基本处于“停滞”状态。不过随着疫情的逐步缓解，3月份开始交易量开始缓慢复苏。

进入2、3季度之后，前期被积压的购房需求开始快速释放，杭州二手房楼市也开启了一路“开挂模式”，成交量强劲反弹，连续5个月成交量过万套，其中7月份更是达到年内峰值。随后成交量虽出现短暂下滑，但与往年同期月份相比，仍处于较高成交水平。4季度，在经历了8-10月短暂下跌之后，11、12月份再现“翘尾”行情，尤其是11月份二手成交量又再次回到“破万”的水平，同时也创造了今年年内第6个成交过万的月份。

在杭州房地产市场愈发成熟的趋势下，2020年杭州二手楼市之所以能不断创下成交新纪录。主要由多方面因素引起的：

(1)市场预期向好，置业需求得到进一步激发。

跟往年相比，今年杭州二手房楼市的不断升温及成交量的回升以至整个市场形成了非常稳定的预期，在此背景下，也刺激了主流置业群体对市场的乐观预期，进而选择快速入市，支撑了二手房市场成交。

(2)房源补给充足，可挑选性强，带动二手房成交活跃。

在供应端，今年杭州二手房市场房源供应依旧是大于需求的，整个市场处于库存持续增加的状态。根据好找房数据显示，截至12月底全市二手房挂牌量已经达到12.7万套，其中不少板块热门次新房陆续领证并开始流入二手市场，其中不乏往年一些热门红盘，加上新房市场中签率越来越低，导致不少置业需求转战二手房市场，带动了市场成交。

(3)外来人口保持高位增长

在充足的供应端支撑下，今年在需求端上，杭州对于人才和劳动力吸引力仍在不断增强。数据显示，2020年杭州已新引进35岁以下大学生13.54万人，同比增长39.58%。同时常住人口规模也在快速增长，2019年常住人口规模达1036万人，较2018年增加了55.4万人，人口稳步增长的同时，也为二手房市场持续升温注入了新的活力及带来了大量潜在的置业需求。

二、2020年杭州二手房市场成交结构分析

1、次新房依旧走俏，80-90方购房比例五年上升约12%

购房面积选择上，可发现自2016年以来杭州购房置业需求呈现逐步向大面积段偏移的趋势。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，2020年购房置业面积段中，90方以下面积段依旧领先于其他面积段，购房占比合计达到67.46%，环比下降了4.03%。值得注意的是，90方以下面积段细分来看，其中80-90方面积段房源成交比例最高，已经占到31.7%，5年内上升了11.87%，远超过其他面积段。其次60-80方及60方以下面积段房源分别占到14.3%和21.45%，环比下降1.67%和4.29%，均呈现不断下降的趋势。

80-90方表现之所以突出，成为购房置业主力需求区间，除了与市场刚需置业为主的需求相匹配外，与当前市场新房不断交付进入二手房市场也有关。目前杭州二手房市场热销的80-90方户型主要集中于闲林、临平、丁桥、三墩等板块，这些板块内的房源房龄普遍在10年以内，优势是总价低，且区域房源供应充足，因此备受刚需置业群体的青睐，进而带动了该面积段房源逐步上升的趋势。

而以90方为分界点，大面积房源的成交比例正在呈现逐渐变大的趋势。其中90-120方占到12.29%、120-140方占到11.25%、140-200方占到6.04%、200方以上占到2.97%，90方以上面积段合计环比上升了4.03%。90方以上面积段成交比例的增加，也说明了杭州二手房市场正处于改善需求持续释放的过程中，随着购房消费观念不断升级，预计未来大面积段房源的需求比重还将持续上升。

2、购房总价区间上移，置业门槛进一步提升

购房总价分布上，可发现今年杭州购房总价门槛继续呈上升趋势，低总价区间房源成交比例在不断下降。以300万的总价作为杭州购房门槛的“分水岭”，根据统计数据显示，超6成的购房者选择总价在300万元以下的房源，其中总价在200-300万元区间的房源依旧是主力成交价格段，成交占比达33.12%，环比增加0.97%。此外，30.78%的购房者选择总价段在200万元以下的房源，环比下降幅度达到7.88%。可以看出，购房总价的选择，正好吻合购房面积，表现出明显的刚需置业特征。

300万以上价格段房源今年成交比例增长明显，其中300-400万的占比为16.7%，环比上升了2.1%;400-500万的占比为8.17%，环比上升1.54%;500-600万的占比为4.49%，环比上升1.08%;而600万以上占比6.75%，环比上2.19%。

对此，我爱我家市场研究中心认为，今年以来虽然小面积二手房需求虽然最为集中，但购房面积趋大化现象开始明显，这说明今年以来随着改善性和“一步到位”的需求增多，大面积房源越来越受到欢迎，特别是在区位、配套等多方面因素的影响下，购房总价也在同步上移，不得不承认，在一部分置业者刚刚解决居住自由的时候，也有一部分置业者在向着更高的居住品质需求提升。

3、置业外溢效应愈发明显，余杭成主力承载区域

购房区域分布上，近年来随着杭州城市框架的不断拉大，连带着置业热点区域也上演了一出“乾坤大挪移”。事实上近两年，随着置业需求与房源供给之间的差异，加上市区的价格洼地在逐步消失殆尽，杭州置业区域在不断的由市中心向边郊区域转移。其中余杭区可以说是其中最为优秀的“课代表”，区域内除了原有的热点置业板块之外，今年以来不少“新生代”置业板块也开始大放异彩，如未来科技城板块、崇贤、良渚瓶窑等板块，其实随着城市发展外延，出现新的置业热点区域也是城市高度发展的必然结果。

根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，自2016年以来，余杭区市场成交份额逐年攀升，由2016年的19.88%上升至今年的31.7%，上升了11.83%，全面领跑其他区域。紧随其后的是萧山区占到13.43%，环比上升0.12%;西湖区占到12.56%，环比上升1.4%;江干区占到10.61%，环比下降1.58%;拱墅区占到8.81%，环比上升0.63%;钱塘新区占到6.57%，环比下降1.12%;下城区占到6.18%，环比下降1%;滨江区占到4.99%，环比下降0.13%;上城区占到3.94%，环比下降0.43%;之江区占到1.22%，环比上升0.41%。

今年以来余杭区诸多楼盘以“异军突起之势”屡屡登上全市成交榜的前列，可见其热度之高，那么余杭区之所以能一跃成为购房置业热点区域，主要得益于以下几方面的原因：

(1)区域房源供应充足且多样、交通短板不在。

近两年来市区范围内房源的供应量在逐年减少，而周边区域房源已经进入交付及入住阶段，使得房区域房源供给充足，加上房源类型多样，可满足不同置业需求。此外，近年余杭区域无论是基础设施还是交通配套方面，都已日趋成熟，因而吸引了不少城市外溢人口。而今年诸如崇贤、瓶窑等往年的偏远板块土拍热度的持续升温，更是进一步带动了区域的成交热度。

(2)区域外来人口保持高位增长，住房需求持续增加。

随着板块内新房的不断交付及入住，使得板块内的常住人口也在不断提升。截至2019年末，余杭区常住人口已经达到189.1万人，从人口增量来看，余杭区常住人口增量最大，增加了28.8万人。充足的常住人口和后续产业人口的不断导入，也是带动区域持续发展的重要动力。

(3)区域价格洼地，价格梯度大。

余杭区作为杭州二手房市场的“价格洼地”。不少板块二手房，现在仍有“1字头”、“2字头”，刚需、改善型房源可挑选性大，总价100-200万上下的房源扎堆。特别是随着中心区房价走高，购房区域市场分化愈加明显，不少购房者也更愿意转移至价格相对低洼区域置业。

不过今年以来，区域内不同板块之间已经开始拉开明显的距离。其中闲林、临平等板块依旧是成交热度最高的板块，但新兴板块如未来科技城、良渚、崇贤等也开始进入“加速跑”阶段，无论是在房价、配套还是市场热度上，大有赶超区域热点板块的趋势。

总体而言，随着置业客群逐渐年轻化，传统的主城区意识正在逐渐淡化。往年限于财力，选主城小房还是远郊大房的困扰如今已不再是难题。现在对置业者而言，远郊板块现在不仅交通便利，配套各方面也能解决生活的基本所需，板块内不乏多类型房源，选择余地更大。加上不少板块内高新产业、教育配套已经同步跟上，从长远发展来看，前景更加乐观，进而成为了购房置业的关注点所在。

三、2020年杭州二手房市场客户置业行为特征分析

1、按揭贷款比例下降约4%，全款支付比例上升

2020年置业客户付款结构上，与2019年同期基本保持一致，按揭贷款仍是主流的支付方式。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，2020年按揭贷款购房比例占到71.02%，环比2019年的75%，下降3.97%。其中纯商业按揭比例占到45.58%，环比下降2.31%;组合贷款(商贷+公积金)购房比例占到25.44%，环比下降1.66%。

而从按揭贷款首付来看，选择3成的置业客户占比仅为29.23%，选择4-5成的置业客户占比为43.32%，选择6成及以上的置业客户占比为27.45%。较于其他消费，买房作为普通家庭消费当中最大的一笔支出，按揭贷款作为保守的付款方式，不仅能缓解家庭置业资金压力，也能让家庭拥有更为自由的现金流，因此成为了大多数置业者首选支付方式。

值得注意的是，在全款购房支付方式上，今年有24.4%的置业客户选择了全款支付，环比上升了4.29%。就支付方式来看，有能力选择全款支付的置业客户，除了本身资金相对宽裕的改善客群外，购置总价相对较低的小面积单身公寓客群也占有一定比例。

此外，使用纯公积金付款的置业者今年仅为4.58%，环比下降0.32%。对于购房成本敏感度较高的刚需客群来说，在公积金贷款的使用方式上，更多的是采用公积金+商业贷款的组合形式进行购房，较于纯商业银行贷款，办理组合贷款在节省利息的同时，也能有效的减轻购房者还贷负担。

2、首次置业下降，二次置业需求“上位”

今年以来，在整体市场回暖的背景下，我们也可以看到市场成交结构中的一些微妙变化，在最新一轮的置业周期里，改善置业客户比重明显增加，可以说属于杭州的改善时代已经悄然来临。

从2019年-2020年首次置业及二次置业成交比重变化图可看出，首次置业需求曲线呈现明显的逐月回落的迹象，反之二次置业需求开始呈现向上的曲线。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，首套置业客户比例从去年年初的73.6%已经降至今年的65.12%，下降了8.5%，而二次置业客户成交比例从去年的26.38%已经升至34.88%，这也说明杭州改善性住房需求正在进一步释放。

一直以来，包括现在，首次置业者虽然一直牢牢占据市场的主角，但今年以来二次置业改善型需求正在大跨步的逐渐成为市场新势力。二次置业需求之所以快速“上位”，其背后无疑主要有以下几个原因：

(1)家庭结构、置业理念改变推动换房潮

随着的家庭规模、人口结构的转变，原有的居住空间已不能满足现有居住需求，购房者对品质改善型产品需求凸显。

(2)外部配套学区、教育需求二次置业

除了改善置业外，外部配套学区也是二次置业的成交主力。在二套置业客户中，基于孩子未来读书需求的考虑，购置学区房是很多家长迫在眉睫的需求，甚至已经超越改善。

3、购房群体继续年轻化趋势靠拢，95后购房人群比例上升2%

置业客户年龄分布来看，表现出继续向年轻化趋势靠拢的趋势。今年客户置业平均年龄(中位值)为34岁，比去年增加了1岁。根据我爱我家近两年置业客群结构数据显示，虽然80后的“夹心层”仍是主力置业客群，占到购房总体的46.2%，但今年整体比例却下降了1.92%，其中85后客群从2019年的29.04%下降至今年的27.85%，下降了1.19%。

随着90后奔往而立、95后步入社会，今年年轻人的购房需求也在不断增长，特别是95后在购房者中的占比也越来越高。今年以来，90后置业客户的购房比例已经占到30.84%，上升了2.16%，而其中95后购房人群更是在迅速增加，占到7.56%，比例增幅达到1.9%。

此外，70以前购房者购房比例在持续走低。其中70后占到12.88%，环比下降0.46%，60后及以前占到9.15%，环比下降0.17%。

随着年龄层较低的90后已经加快了入市步伐。近两年，购房者“趋年轻化”的现象已开始愈加明显。不过90、95后群体目前尚处于刚组建家庭及事业起步阶段，目前“上车”的主要以小户型、低总价的刚需房源为主，尤以60-90方、200-300万元的刚需房源成交比例最高。

在购房面积上，90后购置90方以下面积段占比累计达到78.42%，环比下降了3.18%。其中60-90方刚需房源占到56.81%。总价方面,90后群体的主流购房价格在300万以内,累计占比达到67.38%。其中200-300万占比最高,达到39.95%。紧随其后是150-200万,占比18.87%。

不过值得注意的是,在购房支付方式上，对于大部分尚处于就业刚起步的90后而言，资金压力较大。较于70后、80后购房人群，90后买房也更依赖于父母，在购房时多依靠于父母提供首付资金支持(包括完全由父母购买)。

四、2021年杭州二手房市场短期预测

纵观今年的楼市，可以发现今年跟以往最大的不同是楼市节奏的不同。一是受疫情影响，楼市节奏虽然被打乱，但恢复后的行情走势令人出乎意料;二是进入四季度传统淡季后，今年的行情并没有趋弱，反而出现“翘尾”行情，再创新高，较为罕见。

而对于2021年杭州楼市走势，还是要取决于明年的经济形势和货币政策。从整体来看，今年楼市不仅是一个转折点，也是对明年楼市的一剂强心剂。从今年二手房市场成交情况来看，明年杭州的楼市稳中有升是大概率的事情。

1、人口在增加，需求不减

近年来，杭州的人口流入一直在持续增加，必然会带来稳定的需求量，我们认为2021年二手房交易量大概还会呈现稳中有升趋势。

2、外围继续发力，热度还将上升

随着地铁、教育、商业等配套的建设越来越完善，余杭、萧山等外围区域将依旧是明年热点置业区域。而在主城的红利辐射下，这些地区融入主城的进程还将进一步加快，因此明年二手房市场的火热程度还将进一步上升。

3、教育需求仍是“硬通货”

今年以来，供不应求且价格水涨船高的二手房房源，基本上也就是学区房了。对于大多数家长来说，学区房可以说是个万年不变的话题。为了保证孩子得到优质教育的机会，购置学区房则是获得优质教育比较直接的途径，因此优质学区周边的学区房在未来很长一段时间都将受到欢迎。

4、“高压”警戒线预警，库存量持续上涨

短期来看，杭州二手楼市的库存压力仍在不断增大，库存“高压”警戒线已经开始预警。加上未来新房交付也是个很大的增量，届时会有相当数量的投资房源会被投放到二手房市场流量，必然会继续带来存量房数量的增加。

长期来看，城市的发展规律必然会从新房市场过渡到二手房市场,在这个过程当中，新房市场的规模和增速都会逐步回落，而存量市场的需求和交易则会呈现逐步上涨的态势。

按这样的趋势发展下去，接下来杭州二手房挂牌量还会继续增加，存量规模继续上涨也是必然趋势。

五、2020年杭州住宅小区成交排名