8月31日，让千万人纠结了大半年的房贷利率转换，即将进入最后期限。

前天，工建农中邮储五大国有银行同时发布公告，对于即将收官的房贷利率换锚事件进行调整，将于8月25日起批量转换为LPR定价方式。

这是近阶段大家最为关注的一件大事，直接关系到上亿人的房贷和月供变化。

各大银行发布的批量转换公告让一些有“选择困难症”的小伙伴消除了不少纠结。不过,也有很多网友提出：“凭什么自动批量转换?我不转换都不行吗?”看来，他们并没有读完或者读懂这些银行公告。其实——“凭什么自动批量转换”，这是有原因的;“我不转换都不行吗?”

“凭什么自动批量转换?”

这需要从理解什么是LPR说起。

贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,LPR)是由具有代表性的报价行，根据本行对最 优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR贷款定价。

2019年12月28日，中国人民银行发布公告，就存量浮动利率贷款定价基准转换工作作出布置。2020年3月1日至8月31日，借款人可与银行平等协商，将贷款利率“换锚”为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率。

2020年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。此后,LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR并公布。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

根据既定路线图，2020年8月31日是贷款利率集中“换锚”为LPR或固定利率的截止日期。现在已经8月中旬了，相关工作推进迫在眉睫。

这几家银行的公告已经明确提示，如果不想批量转换，还想保持原合同的定价方式，建议在各家银行规定的时间内，通过手机银行、网上银行或者原贷款经办行等途径登记。

1、8月25日起，符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式，基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值，基点可正可负，从此不变;

2、之后的房贷利率随LPR浮动，重定价周期统一为12个月。

3、若想自己办理，可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换;

4、若不希望转换，可于-2020年9月1日-2020年12月31期前，去贷款经办行协商处理。

换句直白的话说，就是通知一声，8月25房贷利率都会转换为LPR，如果你本来就想换，不用任何操作，银行直接批量转换;但如果你不想用LPR，元旦前去申请改回。

房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式?怎么改划算?不同的利率情况之下，究竟该选什么?

想要弄清楚，首先要搞清两种定价方式：

原浮动利率=基准利率*(1+浮动%)

浮动可正可负，比如有9折、8折，也有上浮10%、20%;

基准利率其实也是上下浮动的，只不过不会轻易变动，2015年至今都是4.9%;

换锚后利率=LPR(变化)+基点(固定不变)

基点=原利率-4.8%(2019年5年期LPR值);

LPR，即贷款市场报价利率，由18家银行共同报价的平均值，每月20号发布一次，节假日顺延。

18家银行包括：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

原来所有的浮动商业房贷利率(除公积金外)，都可以按照以上两种公式来计算，大家可以自行套入。

举个例子，简单明了：

比如，小A买的房，100万商业房贷，原来合同规定利率基准9折，即4.9%*90%=4.41%;

1、如果不转LPR，剩余贷款期限内，将一直按照4.41%的利率执行下去。

2、换成LPR后，新利率=LPR+基点，基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%，即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%，每12个月随LPR变换一次。

换言之，以后所有的商业房贷利率，要么按照固定计价，要么按照LPR+基点定价，二者选其一，有且只有一次选择机会。

“哪一种定价更实惠?”

其实，房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。只需要判断一件事情：未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。

目前看，比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点：

第一，判断长期利率走势上行还是下行，确实很难，不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的。落袋为安，先把这几年的优惠享受到再说。

第二，房贷每个月都在还本金。即使几年后利率上行，但本金逐步减少了，利率上行带来的损失其实比预期要低。10年前的2000元,与现在的2000元一样吗?

第三，无论是自住还是投资，这房子能持有几年?可能平均不会超过十年吧，将来无论是换房还是卖掉，房贷必须要归还。所以，并不需要考虑太长期限的利率走势。

第四，如果真出现了与预期不一样的利率大幅上升走势，还有个解决办法，就是提前还贷。事实上，很多人会提前还款。

因此，综合以上分析，我的建议如下：

1、如果原房贷利率低于4.8%，计划10年内结清，那就建议转换LPR;计划10年后结清，也可以不转;

2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的，计划10年内结清的，建议优选LPR;计划10年后结清的，这种对赌成分最大，换不换影响不大;

3、如果原房贷利率高于5.8%的，不论你计划在10年内结清，还是10年后结清，建议选择LPR都会更好，月供占便宜的概率更高。