中房报记者 付珊珊 上海报道

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上市房企三费管控依然面临挑战。

2023年以来，房地产行业尚未复苏，虽然降本增效、向管理要效益早已成为上市房企共识，但疲弱的销售行情下，企业三项费用管控难度进一步加大。

根据中国房地产报记者统计，2021年，TOP50上市房企三费费用率平均数约10%，而2022年这一数值超过12%，2023年，上市房企三费费用率继续升至13.09%。

房企间的费用率分化也在进一步加剧。值得注意的是，今年上半年，中海地产不再是TOP50上市房企中三费费用率最低的企业，滨江集团取而代之，上半年的三费费率仅有3.71%；对比之下，华夏幸福上半年三费费用率高达54.84%，二者相差超50%。

整体而言，央企、国企和部分优质民营企业费用率相对较低，而出险房企普遍费用管控能力较弱。不过，为了保证现金流，部分出险房企发展急速收缩，三费也随之下降，这也是上半年超六成房企亏损的情况下，个别民营房企却能正向盈利的原因。

三费“抬头”部分出险房企收缩明显

2023年上半年，上市房企三费费率有所“抬头”。根据中国房地产报记者统计，相比2022年末，今年上半年TOP50上市房企中有接近一半的企业三费费用率上升。

这其中不乏一些头部房企和大型央企，例如中海地产2022年三费费用率为4.2%，今年上半年升至4.41%；万科的三费费用率从2022年升至5.02%；招商蛇口则从4.63%上涨至6.35%；华润置地从6.16%上涨至7.84%。此外，建发国际、保利置业、中国金茂今年上半年三费费用率均有所上升。

对比之下，部分出险房企上半年三费费用率骤降。

最典型的是中梁控股。2022年，中梁控股的三费费率为9.24%，而上半年这一数值已经降至4.27%。

另一方面，根据中国房地产报记者此前统计，上半年有超六成房企亏损，在此情况下，中梁控股依然微弱盈利。据其内部人士表示，刨除其他有点微利主要是三费降得比较多，收缩比较快。

与中梁控股类似的还有正荣地产，上半年三费费用率已经从2022年的12.63%下降至7.88%；中南建设上半年三费费用率从11.14%下降至8.08%，金科股份、荣盛发展、融创中国上半年三费费用率相比2022年均有较大幅度下降。

一位上市房企财务人士表示，出险房企三费收缩，核心在于保证现金流，在现阶段，现金流一断就都完了。而部分大型的央企三费费用上升实际上与公司仍在扩张发展相关，虽然这一轮行业调整中民营房企受挫严重，但却是央企、国企逆势扩张的机会。

虽然由于急速收缩导致部分出险企业三费降低，而一些央企、国企由于持续扩张导致三费有所上升，但整体而言，TOP50上市房企中，三费费率较低的企业仍以头部房企和央企、国企为主，例如中海地产、保利发展、绿地控股、招商蛇口、绿城中国等，三费费率普遍在10%以下。

而三费费率较高的企业中，出险企业占比较多。弘阳地产、中国恒大、宝龙地产、富力地产、世茂集团、华夏幸福、碧桂园，这些出险企业三费费率均在20%以上。

上述人士认为，近期这波政策预计会对市场形成短期利好，但长期来看，收入和预期问题不解决，市场难以保持热度。所以短期内，一些出险房企为了保证现金流依然会继续压缩三费。

滨江费用管控强过中海

房企财务费率剧烈分化

长期以来，中海地产都是业内盈利楷模，超强的盈利能力也源于其极致的费用管控。不过，今年上半年，中海地产“费用管控能力最强”的称号要让位于滨江集团了。

数据显示，今年上半年，滨江集团三费费用率仅为3.71%，其中销售费用率为1.38%，管理费用率为1.08%，财务费用率为1.25%，三个单独项在业内也都处于较低水平。

据克而瑞研究数据显示，滨江集团自2017年至2022年，三费费用率均低于其重点监测的样本房企的平均水平。滨江集团对成本的细致把控，与其长期稳定的供应商体系和人均过亿元的营销强军团队密不可分。

反观中海地产，从2021年至今，其三费费用率在持续上涨，但整体费率仍旧不足5%，管控能力依旧相对较强。

不过值得注意的是，虽然从数据上看，滨江集团的三费管控能力强于中海地产，但二者归属母公司股东的净利润却远不在一个等级。从2023年中期数据来看，中海地产半年盈利为134.9亿元，而滨江集团盈利仅为16.37亿元。

除了滨江集团和中海地产，上半年，三费费用率控制在5%以下的企业还有中梁控股；三费费用率在5%~10%的企业有18家；三费费用率在10%至20%之间的企业有16家；20%以上企业有7家。

虽然销售费用率是房企三费中比较难降低的，但今年上半年，在TOP50上市房企中，仍然有约一半房企销售费用率在降低，总体降幅比较平稳，降幅最高为荣盛发展，下降2.84%。这说明，在销售持续疲弱的市场环境下，房企也开始意识到部分营销手段难以抵抗行业大势，因此不再像之前一样投入营销费用。

相比营销费用率的平稳变动，今年上半年，房企财务费率则剧烈分化，财务费用管控较好的房企，费率不足1%，例如龙湖集团、华发股份、中海地产、金辉控股等7家房企，而有些房企财务费用高企导致费率较高，例如世茂集团、华夏幸福，上半年财务费用率均在20%以上。

此外，今年上半年，有21家房企财务费用率下降，有22家房企财务费用率上涨。不过在业内人士看来，房企收缩杠杆依然是大趋势，随着供需两端政策发力落地，房企融资环境改善，预计财务费用可能会再降低。