这是一份并不算理想的“成绩单”。
2023上半年,全国GDP同比增长5.5%,快于去年全年3%的经济增速;但固定资产投资(不含农户)同比仅增长3.8%。其中,房地产开发投资下降7.9%,房地产销售额仅增长1.1%,房地产并没有产生核心价值。
(资料图)
31个省区市中,有15个省份GDP增速跑赢全国(5.5%),前3名分别是上海(9.7%)、海南(8.6%)、西藏(8.4%)。对于上海而言,很重要的一个原因是去年基数过低。而GDP增速最低的是江西(2.4%)、广西(2.8%)、湖南(3.6%)。
从各地房地产开发投资来看,两极分化更为明显。据中国房地产报记者统计, 31个省区市中,上半年房地产开发投资负增长者达22个,占比7成;17个省区市投资下滑幅度超过全国水平(7.9%)。
房地产投资增速下滑幅度超过40%的分别是广西、天津、贵州,三地GDP增速分别为2.8%、4.8%、4.4%。其中,广西、天津上半年固定资产投资亦陷入负增长。
31个省区市中,仅8地房地产开发投资实现正增长,其中,上海以37.5%投资增速居第一,上海的固定资产投资增速(37.2%)、GDP增速(9.7%)均居全国第一。房地产对经济拉动作用非常明显。
房地产投资大省:广东、江苏、浙江
2014年以来,广东、江苏、浙江三地就一直稳居31个省区市房地产开发投资前三强。今年上半年亦是如此,广东、江苏、浙江房地产开发投资额分别为6955.5亿元、6654.68亿元、6466.01亿元,遥遥领先于其他各地。紧随其后的是山东,房地产开发投资额为4552.83亿元。
广东、江苏、浙江、山东一直以来也是我国的经济大省。其中,广东省上半年GDP规模达6.29万亿元,江苏省首次突破6万亿元,山东省、浙江省分别以4.41万亿元、3.87万亿元紧随其后;四个经济大省GDP增速分别为5%、6.6%、6.8%、6.2%。
但从房地产投资增速来看,除浙江外,广东、江苏、山东均已滑入负增长区间。
今年上半年,广东房地产开发投资同比下降7.4%。其中,商品住宅投资下降5.9%。分区域看,珠三角核心区完成房地产开发投资下降6.6%,粤东西北地区下降11.7%。上半年,广东商品房销售面积同比下降0.2%。
作为一线城市的深圳,上半年GDP同比增长6.3%,居广东省第二;固定资产投资同比增长13.1%;房地产开发投资同比增长20.8%。
同为一线城市的广州市,表现则颇显逊色。上半年,广州市GDP增速为4.7%,固定资产投资同比增长6.1%,而房地产开发投资同比下降4.8%,处在下行区间。
上半年,江苏省房地产开发投资同比下降2.3%。从江苏省主要城市表现看,南京上半年房地产开发投资同比增长2.3%,显著好于全国(-7.9%)、全省(-2.3%)上半年房地产开发投资水平。上半年,南京市住宅成交面积近900万平方米,同比增长35%。
作为第三大经济大省,浙江省房地产投资表现优于广东、江苏。上半年,浙江省房地产开发投资同比增长1.6%;商品房销售面积、销售额分别增长4.3%和9.1%;固定资产投资同比增长9%。
浙江省省会——杭州,上半年GDP同比增长6.9%,较一季度加快2.3个百分点,高于全国1.4个百分点;固定资产投资同比增长8.3%,高于全国4.5个百分点。其中,房地产开发投资同比增长9.2%。
上半年,杭州卖地收入达到1032亿元,民企拿走近 7 成地块;另一个卖地收入超千亿元的城市是北京。回顾历史,杭州一直都是卖地大户。在业内人士看来,杭州土地市场保持较高热度,与当地多次出台楼市扶持政策以及市场成交相对活跃有关。
一位当地企业人士称,杭州的落户及人才新政吸引了不少外来人口,同时考虑到杭州有较强经济基础,决定了杭州住房需求量居于高位,进而会带动房企投资热情。
31个省区市中,上半年商品房屋施工面积排名前三的是广东、山东和江苏,其中广东施工面积超7.5亿平方米;新开工面积排名前三的是山东、江苏、广东;竣工面积排名前三的是江苏、广东、浙江。
一位房地产观察人士表示,伴随着房地产行业进入新发展阶段,不同城市房地产市场分化行情更趋明显,房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素,高能级城市购房需求支撑度高,投资吸引力更大。
上海增速第一,天津等地严重下滑
负增长仍是房地产投资的主基调。
从上半年房地产开发投资增速来看,31个省区市中,仅8地呈现正增长,分别是上海(增速37.5%)、北京(9.8%)、西藏(8.2%)、海南(2.6%)、浙江(1.6%)、湖北(0.9%)、内蒙古(0.9%)、山西(0.5%)。
上半年,上海GDP同比增长9.7%,固定资产投资同比增长37.2%。其中,房地产开发投资增长37.5%,住宅新开工面积同比增长52.6%,住宅竣工面积同比增长43.6%,上半年,上海商品房销售面积同比增长21.8%,成绩亮眼。
不可否认,上海2022年上半年的低基数是个事实,但从绝对数字来看,上半年上海商品房销售面积777.08万平方米,远高于北京的522.9万平方米、广州的331.1万平方米、深圳的251.4万平方米。
但上海的二手房市场体感较冷。6月份,上海二手住宅价格环比跌幅排在全国第一,达1.2%。
北京楼市也比较坚挺。上半年,北京市固定资产投资(不含农户)同比增长13.6%,比一季度提高4个百分点。其中,房地产开发投资增长9.8%,但新开工面积同比下降24.8%。上半年,北京商品房销售面积同比增长17.2%。
31个省区市中,上半年房地产投资增速呈负增长的有22个,占比超7成。贵州降幅最大,达到52.9%;其次是天津,房地产投资同比下滑46.7%;随后是广西,增速下滑43.4%;下滑幅度超过30%的还有云南、河南;超过20%的还有重庆、黑龙江、辽宁、湖南、青海。
这直接拖累了固定资产投资表现。作为拉动经济增长“三驾马车”之一,固定资产投资在中国经济中占据重要份额,并在近年来稳增长中被寄予厚望。
作为贵州省省会城市,贵阳上半年固定资产投资(不含农户)同比下降8.4%,降幅较一季度扩大3.2个百分点。其中,房地产开发投资同比下降28.1%,成为主要拖累因素。
天津也深受楼市拖累。上半年天津GDP同比增长4.8%,但固定资产投资(不含农户)同比下滑16%,全国垫底。分领域看,制造业投资同比增长2.9%,基础设施投资下降4.9%,房地产开发投资下降46.7%。可见,拖累天津固定资产投资的主要是房地产投资下滑严重。
而从销售端来看,上半年天津商品房销售面积654.53万平方米,同比增长46.2%;商品房销售额1120.92亿元,增长58.6%。销售增长主要靠住宅来动,上半年天津住宅销售613.55万平方米,增长53.1%,拉动全市销售面积增长47.5个百分点,占比93.7%。
野村中国首席经济学家陆挺表示,房地产板块对中国GDP贡献在四分之一左右,而对经济波动的影响可能远超四分之一。但上半年,多项与房地产相关的指标出现放缓,房地产行业仍处于深度收缩状态。在房地产行业增长前景不断恶化情况下,我们相信,政策层最终将宣布一系列救援计划,以遏止房地产行业螺旋式下滑,尽管这些支持性措施最有可能是逐步宣布的。
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