高负债房企,有个好消息!

中房报记者 许倩 北京报道


“这个政策实用,有利于缓解房企部分短期债务压力。”多位房企人士点赞道。


(资料图片)


7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(以下简称“通知”),对2022年11月出台的“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。


一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。


二是对于商业银行按照通知要求,2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。


相关负责人表示,这是综合考虑当前房地产市场形势,为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期,加大保交楼金融支持下,中国人民银行、国家金融监督管理总局作出的延长有关政策适用期限的决定。


“但金融机构在末端执行时,因考虑项目因债务、诉讼、交付、监管等各项安全因素,不一定能完全履行到位。”一位民营房企人士则对该政策实际执行效果表示担忧。


一位业内长期观察人士表示,此次发文仍强调商业自愿、协商的原则,而不是强制。也就是说,商业银行是否愿意给房企做展期,仍基于风险收益平衡,如果算不过账,债务关系复杂,后续无货值覆盖,或未来销售端继续疲软,预计融资投入支持保交楼力度也不会太乐观。


“为推动金融机构延长政策,央行给出的政策优惠是,2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。相当于尽管贷款到期或展期一年,但由于不影响贷款质量评级,银行也不会催收,从而给了开发商喘息空间。不仅有助于促进项目完工交付,同时有助于修复市场预期。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。


“目前与银行的债务展期谈判相对容易,但像信托这类机构,与之协商展期却并不容易。我们的一个项目在去年初就达到预售条件情况下,依然被某信托公司要求提前还款,不然不让开盘销售,已经阻碍项目经营长达1年半,到现在还未解决。”一位出险民营房企人士称。


这一政策出台的背景是,房地产市场正以超出市场预期的势头下滑,而销售回款占房企资金来源的一半以上。同时,房企在三四季度还将迎来大规模的债务到期压力,无疑将进一步加大“保交楼”难度。


克而瑞数据显示,6月份,百强房企实现销售操盘金额5267.4亿元,环比增长8.5%,环比增幅处于历年同期最低水平;同比则降低28.1%,单月业绩增速由正转负,低于去年同期。


6月,仅有不到3成的百强房企单月业绩同比增长,环比增长企业在百强房企中只占半数。其中,近6成百强房企6月份单月业绩同比降幅大于30%,27家企业业绩降幅大于50%。


从融资情况来看,2023前上半年,80家典型房企的融资量为2965亿元,同比下降30%。从债务到期来看,上半年房企债券到期总规模为3953亿元,发行规模仅为1686亿元,到期规模高出发行规模134%,这意味着房企无法通过发行新债方式覆盖到期旧债。


一个现实,也是市场普遍感受是,虽然自去年四季度以来房地产政策有所放松,但融资开闸仍仅限于优质房企,多数民营房企尤其是出险房企融资难问题依然突出。


2023年下半年,房企仍面临债务到期高峰。据中指研究院统计,2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元,相比上年多700亿元,其中信用债占比65.9%,海外债占比34.1%。


拆解开来看,1月、3月房企偿债规模均超千亿元,其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业到期债务,占一季度到期债务的四成;4月、7月房企债券到期规模也超千亿元。


ST泰禾董事长黄其森在7月1日公司内部讲话中表示,最近看万科的分析,市场比原来预期的要差,“未来,百分之八九十的房企被淘汰出局,是非常正常的。”


而支持保交楼,既是兜住民生底线,也是修复市场信心,防范金融风险,这也是近期政策着力点。


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