张纯 北京交通大学 建筑与艺术学院 博士生导师

(资料图片仅供参考)

中房智库 苏志勇

老旧社区的更新改造是城市更新的重点和难点。在实施过程中如何处理好参与各方的利益关系，如何做好城市更新前期规划、中期实施和后期运营的有效衔接?带着这些问题，中房智库采访了北京交通大学建筑与艺术学院教授张纯。

中房智库：你认为老旧社区更新改造的最大的难点是什么？

张纯：我们所谈到的社区更新大致可以分为老旧胡同社区（也叫内城社区）、以老旧公房为主的单位工厂社区、城中村社区和混合社区。这四类社区更新改造的难点和重点各不相同，比如内城社区，如何对原住居民进行安置，以及如何提升他们的民生空间，是更新改造中的重点和难点。面临的挑战是如何提供资金支持。对于以老旧公房为主的单位工厂社区，核心问题就是产权归属，一些老单位破产之后其住房权属不是十分清楚，这样就出现了谁来负责改造、谁来出资的问题，如果出资者和受益者来自不同单位，可能会产生激励不相容的问题。

城中村改造涉及更多的问题是户籍人口和流动人口之间的需求差异，如何为城市中的流动居民提供居者有其屋的基本民生保障是其中的关键。混合社区则是将三类问题混合到了一起，体现了复杂工程的融合性和多维度性，每个阶段所面临的主要挑战也有所不同。

中房智库：城市更新涉及地方政府、开发商、投资机构和社区居民等多方主体，如何协调好各方利益关系？

张纯：这个问题涉及各主体间的合作模式和合作关系。实际上城市更新主体除了政府、当地居民、开发商和设计者，还有一些非常重要的参与机构和主体，比如NGO（非政府组织）。另外，除了产权所有者外，租户也是非常重要的参与主体，只有各方利益主体做好先期沟通、中期协调，并且在整个规划设计和实施过程中，充分体现出公众的参与，最后的结果才是多方接受的。

城市更新无论在哪个城市都面临着多重制约，不是制度的制约，就是经济的制约，或者是发展阶段的制约。多种制约下，如果建立一个常设的研讨机制，把一些准备工作、沟通工作做在前面，比如在原住民安置上给予更多的选择权，选择恰当的方式让渡使用权或者产权，有了更多灵活性的选择，就会调动居民参与的积极性。

目前随着社区责任规划师的推动，在很多城市都有了一些值得借鉴的案例，比如在广东的三旧改造协会，从两年前就开始着手旧村旧镇的改造。我了解一个比较有意思的项目，是深圳市白泥坑项目，它既是一个城中村，也是一个交通枢纽。当地居民依靠将大捆蔬菜洗干净之后分散出售为生。如果按常规改造，就会影响他们赖以生存的生计。参与社区改造的中国城市规划院深圳分院采取“整体规划、分片实施，综合政策、有效推进”的办法，既满足了交通枢纽作为物流枢纽的正常功能，又保证了当地居民的利益，可以说是一个在多元复杂情况下求解的案例。

中房智库：城市更新的前期改造和后期运营如何有效衔接？

张纯：从城市经济学的视角来看，这个话题将前期的规划设计和城市更新过程和后期的运营紧密地关联在了一起。如果没有后期恰当的维护和运营，一个好的项目是很难维持下去的。当然，并不是说每一个城市更新项目都必然是经济上盈利的项目。例如北京近年来做了很多内城更新项目，像前门一带的三里河复原工程，拆除了很多危旧房，恢复成了水系。从经济层面，这肯定是亏损的，但是从另一个角度讲，它所带来的城市名片的提升和对城市景观品质的提升，以及对于周边社区环境的改善，却是无价之宝。不仅恢复了以前的水系，而且给居民提供了难得的绿色开敞空间，恢复了城市文脉和文物原有的风貌，这些是无法用经济价值来衡量的。

就老城城市更新项目的融资模式来看，后期的运营可以分成两种类型，一是转变为商业用途。二是仍然沿用非商业用途。如果这个居住型社区在城市更新之后被赋予了更多的商业功能，后期的经济功能要有一个专业的运营团队来运作。通过后期的恰当运营，如何让社区居民分享到商业价值的提升和土地价值的增值带来的好处，实现“激励相容”成为后期运营可持续的关键问题。

这里也推荐一个典型的国际案例，就是泰国曼谷的暹罗中心改造项目。在这个案例中，当地居民开始是上街游行反对新地铁的修建，因为地铁修建之后，城市的中心性变得更强，房子变得更贵了，当地居民担心自己不能再住得起这样的房子，街头小贩赖以维持的生计也要被大商场取代了。另外一个担心是作为传统的社区，如果引入了现代化交通方式，就会把以前的老城区撕裂，传统文化得不到保护。在实际改造过程中，通过地铁运营商和周边商铺的紧密合作，一些小商铺自主修建了一些廊道连接到交通基础设施，轨道客流带来了商机。改造过程中有意识地在一些微空间保存了那些最古老的东西，同时更新后的商业活力反哺到原住民，原住民可以选择参与到商业空间中，把他们的场所改成咖啡馆、餐厅甚至是民宿，获得更多的收益。通过越来越多的居民参与到商业经营中获得了新的职业，他们对这样的城市更新也就不再排斥，而是主动欢迎新的城市更新项目进行。

目前城市更新和社区再生的后期运营没有被广泛推广开，实际上持续性的运营对于前期规划来说是一个非常好的延续和补充，交通等重要基础设施的持续完善也会对社区更新起到重要的促进作用。如果能有专业的运营团队，便可以以更长的时间尺度、更完整的周期来实现老城区的更新和再生。中国城市的土地制度和规划条例不同，国际案例的经验并不一定完全适用，还需探索基于中国城市实际情况的城市更新模式。