二手房难卖!全国13个重点城市挂牌量近200万套 全球热推荐

田傲云/发自北京



(资料图片仅供参考)

楼市下行趋势仍在持续。

国家统计局6月15日发布数据显示,5月,70个大中城市中二手房价环比持平或上涨的城市仅有15个,一线城市中,北京、上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降,分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

房价下调的同时,二手房交易周期延长,挂牌量也在持续增加。易居研究院数据显示,今年6月初,全国13个重点城市(分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥)二手住宅挂牌量为 199 万套,相比今年年初159万套增长了25%。

从绝对规模看,重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大,6 月初分别为 22万套、20万套 和 18 万套。对比年初挂牌规模,今年6月份上海、武汉和西安的增速最大,分别为 82%、72%和40%。

挂牌量激增背后原因为何?易居研究院研究总监严跃进表示,今年上半年二手房出售意愿很强,但由于市场交易遇阻,进而产生了房源激增问题。“从结构分类来看,虽然也存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况,但其占比或风险是可控的,占比较多的则属于置换需求或换房需求。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,今年上半年疫情解除后,市场没有出现报复性反弹,导致部分业主预期转向悲观,挂牌总量走高。此外,一二线城市中投资客较多,部分投资客抛售套现,也导致二手房挂牌量增加。


二手房挂牌量近200万套


今年3月,急需资金周转的邓绮将3年前入手的一套100平方米房子挂到各地产中介机构平台,本以为市场行情不错,很快就能卖掉,但几个月下来连看房的人都不多。

邓绮坐不住了。“挂牌的房子位于北京朝阳区百子湾,2006年建成,临近地铁,周边还有大型购物商场,单价8万元/平方米,但没想到这么难卖。”

为了快速卖掉房子,邓绮只能忍痛降价,但她低估了卖房的难度,3个多月下来,报价已由800万元下调到760万元,依然没有卖出去。

“现在二手房挂牌量一直在增加,不降价大几十万元根本没人看。”北京百子湾片区一房产机构中介人士直言,客户对现在市场不买账,同时没有利好政策刺激,他们耐得住性子。

邓绮也抽空去其他小区转了转,看看销售情况,小半个月下来心情十分复杂。“其实看新闻有说市场不好,但大多是说没有学位的老破小,没想到次新房销售情况也一般。”

商飞是北京亚运村片区一地产中介机构门店工作人员,他也深感今年卖房的难度。“3月中下旬之后挂牌量增加,成交量却量价齐下;市场上,成交量较大的是大三居以及四居室。”

在上海,位于上海市虹口区链家门店的中介人员告诉记者,从去年9月份开始,上海二手房源挂牌量就开始增加,但成交情况并不理想,到今年2~3月份,经历了一波短暂上涨行情后,市场开始转冷。“议价空间变大,但也有业主因为房子一直卖不掉不得不将房源下架。”

在西安,多家地产中介机构工作人员告诉记者,“房子越卖越多”。西安经开南一位地产中介机构人士表示,今年以来,二手房成交量一直都不景气,很多房源一个月下来只有三四组客户。“拿我们门店附近的这个小区为例,挂牌房源18套,其中有10套房源是最近两个月新挂牌的;剩下的8套,有的挂了半年多,也有的挂牌时间超过一年,最近的一次成交还是在5月份。”

成交量价齐跌背后,除去买房观望氛围浓厚外,最贴切的感受还有二手房挂牌量持续爆破。多家房产经纪平台线上数据显示,北京二手房挂牌量已突破12万套关口;也有市场机构称其后台数据显示更多,整体大约有15万套左右。

另据易居研究院数据显示,今年6月初,全国 13 个重点城市(分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥)二手住宅挂牌量为 199 万套,相比今年年初 159 万套增长了25%。

易居研究院认为,这意味着今年上半年二手房出售意愿很强,但由于市场交易遇阻,进而产生了房源激增的问题。


“再等等吧”!


“房价基本没有上涨空间了,等等肯定还会有降价的。”有买房计划的张磊表示。

采访的多位地产中介机构从业者称,现在二手房市场已转为买方市场,交易量持续下降,挂牌量却在持续增加,供需失衡下给购房者带来了较大议价空间。

易居研究院数据显示,今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月,二季度该指标为15个月,出现明显增长。

张磊告诉记者,他从今年年初开始看房,今年4月地产中介人士向他推荐了一套位于上海浦东区的一套房子,二室一厅53平方米,交通十分便捷,通勤也很方便,“当时挂牌价是450万元,最近又降了30万元。”

“去年年中有朋友523万元买了这个小区的同户型,这相当于一年降了100万元。”张磊表示,尽管很想尽快把买房一事敲定下来,但目前的市场行情确实让他有些后怕,“我们这波青年人没有吃到低房价的红利,面对一线城市高房价大多力不从心,房子降价后,我那个朋友也挺后悔的。”

在北京的周瑜因为去年生了小孩,为了孩子将来上学她也正在看房,但她也开始变得犹豫起来。“之前看的是带学位的老破小,但我关注的一套房源从640万元一路降到570万元,实在让我下不了手。”

“之前觉得学区房至少是保值的,但现在发现学区房也可以降价这么厉害,为了避免以后降价抛售,我们也在考虑是否要买学区房。”周瑜告诉记者,她看中了一套位于西城区的学区房,48平方米,但从现在的市场情形来看,也有不买学区房,将来送孩子去国际学校的想法。


核心城市房产还保值吗?


一二线城市二手房挂牌量持续上涨,交易周期拉长,价格出现较大跌幅,一二线城市的房产还保值吗?

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为,一二线城市仍是全国韧性最强的市场,短期内市场调整波动,长期来看前景仍然看好。

李宇嘉表示,现在最大的问题是接盘能力不足,短期内二手房还将有一段调整期。“经过2015年~2018年以及2020年~2021年上半年这两年上涨,很多城市房价翻了一倍有余,甚至两倍多,现在的现象说明市场在回归正常。”

为降低购房成本,激发市场活力。6月20日1年期、5年期LPR下调10BP至4.2%,这是自2022年8月以来LPR的首次下降。这是否对二手房市场产生影响,带动房地产销售情况好转?

多位受访人士认为,LPR下调10BP可以减轻购房压力,有利于促进购房需求入市,从而推动二手房市场活跃度提升,对于拉动销售面的好转有着积极意义。但对楼市短期成交带动作用有限。

“本次降息对购房产生的实质效果或有限,市场销售的企稳恢复仍需要其他政策协同发力,需求端如通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本,或通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式调整核心一二线城市限购政策,以提振市场预期。”中指研究院市场研究总监陈文静补充表示。

李宇嘉也表示,尽管LPR下调10BP有望对后市形成一定支撑,但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极帮助,供给端对开发商的风险能及时控制,否则金融层面的降息政策难以支撑地产量价的稳定。

(应受访者要求,文中业主、购房者、中介人士均为化名)


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