楼市的涨跌，本质上是一个资金和人流愿意进来、并呆多久的问题。有人引而称为城市价值。对于鹤岗这样的中国资源枯竭型城市，历史的荣光过后，遭遇的城市转型道路上的困难，确确实实是一件并不会轻易之事，也是一场信心之战。

对于它们，短期靠的是对资金和人才的吸引，长期则有赖于制度和环境的构建。后者更重要。鹤岗在努力！

(资料图片仅供参考)

丨王迎超 中房报记者 高中华 鹤岗报道

刘雷，鹤岗市发改委主任。见到记者，他对我们说：鹤岗的生态环境很美，房价也不高，我们欢迎有识之士和各类人才来到这里投资置业。

整个4月下半月，鹤岗在全国出名了。一条房价每平方米只有三四百元的消息，在网络上传播、发酵、被讨论。让人们平时吝惜的目光转移到了这个边陲小城。

外界是一片喊衰之声。刘雷告诉我们，“一切都在向好的方向发展”。 2018年，鹤岗市经济发展开始出现“触底反弹”，地区生产总值增长4.7%，呈现明显转折趋势。2019年一季度走势更加喜人，鹤岗地区生产总值增长超过六个百分点，呈现逐渐加速状态。

鹤岗是一个地级城市，按目前流行的说法，是一个四线小城市。从地图上看，鹤岗地处黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”之中。

当地人告诉记者，鹤岗这次“走红”很莫名其妙。

从外而看，也不算莫名其妙。因为，“房价崩盘”“城市沉沦”这些网络词汇，就像蝴蝶效应一样，一夜之间就会让任何一个城市名声大噪起来。鹤岗个别房子存在“白菜价”现象，属实。鹤岗也是一个资源枯竭型城市，这座四线小城在转型发展中还在经历阵痛，但也在孕育新的希望。

一个最新的好消息，鹤岗至佳木斯的高铁将于今年6月开工，开通后鹤岗将直接连接进入高铁路网，融入便捷的交通新时代。

低价房早已有之

4月17日，佳木斯开往鹤岗的火车上，乘客们议论鹤岗房子“白菜价”事件。鹤岗当地居民朱女士刚从外地回老家，她告诉我们，“是你们不了解而已。几百元一平方米的房子早在两年前鹤岗就有卖的了，这并不算稀奇事，不明白这次怎么突然就火了？”

鹤岗“超低”房价走红于网络，起于一位名为“奋斗中的小胖”的用户，他在抖音上发了一个鹤岗房价又创新低的视频后，鹤岗迅速走红，吸引来了一些媒体的注意。

随后，网络上一家知名房产服务类网站统计出的鹤岗房价，用了“断崖式”下跌的表述，以及鹤岗“招警”送房送车等消息被迅速发掘和整合起来，大批自媒体和机构媒体迅速跟进转发报道，鹤岗由此全国走红。

我们与朱女士等多位鹤岗当地居民交谈得知，目前鹤岗的房地产情况是，当地人大都不缺房子，很多家庭都是人均一套房。鹤岗外来人口很少，房产交易基本上靠当地人消化为主。一般买房的选择是优先买新房；其次是临近市中心、繁华地段的大户型二手房，或者优质的学区房，再次是郊区的大户型二手房；最后的选择才是郊区的小户型。

在北上广深等一线大城市，郊区偏远小户型还有大批刚需接手，在四线小城鹤岗，这类房子基本已经无人问津。

本次网络上引发热议的鹤岗“白菜价”房子，正是指的最后一类房，朱女士说，“网上传的那几套房子基本都是这两年老百姓动迁了分到手里的房子，有的家庭分了好几套。自住的话，顶楼没电梯不方便，地点还较偏，想租也租不出去，卖也卖不上价，一年光包烧费（暖气费）、物业费也得不少钱，这种房子只能低价往出甩卖了。”

朱女士反问我们：你看着几百块钱一平方米就能买到，是挺便宜，可这房子买到手，你也得往里搭钱。

房子“白菜价”风波之外：鹤岗在搏击

棚改、顶账……

低价甩卖各有原因

4月18日上午，鹤岗市南山区，九州小区及周边区域，我们进行了实地踏访，网上爆出的九州兴建小区、九州松鹤小区、平安小区等“一万多元一套”的超低价房产正位于这个区域内。这里距离鹤岗市中心约4.3公里。

鹤岗市棚改办一位人士告诉我们，这个区域属于棚户区改造工程，共有200多栋建筑，目前已有近3万人口居住。

在一处断头路附近，我们找到了网上销售的九州松鹤小区一处超低价房的所在楼宇。这栋楼所在位置地势较低，原来被老百姓称为“西山沟”，经常被烟气、雾气所笼罩，当地人普遍对这个地段不太认可，加上该楼形状为L形拐弯楼，超低价出售的房产正是位于L拐出来的顶楼位置。采光不好，又加上是没电梯的7层，因此才会以一万多元一套的超低价格往外甩卖。

“同样的房子，在上面的好地段每平方米能卖到1000多元。”鹤岗市棚改办人士说，“这处断头路目前还没有打通，加上公交线路只有一辆车，所以房产价格较低，但附近有一所幼儿园和学校已经配建完毕，未来道路打通后，应该会带动房产升值。”

随后，我们又来到了兴东小区，这里距离鹤岗市中心超过12公里，属于远郊区域，这个有着30多栋建筑的小区主要是为了安置矿区采煤沉陷区的拆迁居民，目前小区已有1000余户居民入住。网上曝出，这里用10.8万元即可购买一套114平方米的高层住宅，均价不到1000元/平方米。

我们来到所售房产所在楼栋5号楼后注意到，这栋楼目前入住率较低，除了5号楼，还有不少楼栋的居民窗外也贴出了“低价卖楼”的自制广告。这里的建筑群于去年年底交工，因为采煤沉陷区居民拆迁改造大都分到了多套房子，而高层建筑的物业费和电梯费较高，不少居民感觉负担较大，选择了低价出售。

网上广泛报道鹤岗坤德花园小区“15万元买320平方米大复式”的消息，存在误读，我们查阅信息发现，该房产销售信息中标注的320平方米的复式楼，实为2套房产打通而成，单套价格为15.5万元，实际总价应为31万元，每平方米均价约合不到1000元。这个价格，与坤德花园小区在网上出售的其他房产，价格大致相符。

我们通过采访知情人士得知，坤德花园位于工农区热电厂对面，对外宣传是鹤岗市唯一的复式大户型，由于开发商的资金链出现问题，小区的房产大量以抵账房形式“顶”给了别人，可能有的人为了快点回笼资金，因此低价甩卖。

坤德花园小区一位居民王女士证实了这个说法。她表示，她家的房子就是顶账房，建筑面积145平方米，正常市价应该45万元左右。“如果往外卖，最低也要卖20多万元。现在这个价格可能是着急用钱。”

价格回落是真，并未出现“大甩卖”

网络查询鹤岗市房价，我们发现，在安居客等网站上存在着多个总价几万元的鹤岗房源信息，让人感觉似乎是整个鹤岗的楼盘正在进行“大甩卖”，个别自媒体提出的“房价崩盘论”正由此得出，很多网友也提出要组团来鹤岗“抄底”，事实真的如此吗？

我们先后采访了鹤岗市住房保障局、鹤岗市不动产登记中心和多家房产经纪机构，得到的信息是，近年来，鹤岗的房价较四五年前有所回落，商品房销售均价在3000元/平方米左右，二手房交易均价也多在2000元/平方米以上。

肖玉，鹤岗市住房保障局房政科科长。他告诉我们，鹤岗市新建商品房均价为3000元/平方米左右，鹤岗从事房地产开发的都是本土开发商，目前有10多个高层商品房项目在售，基本都是现房销售。还有2018年获批的8个多层项目，共计13万平方米的期房在售。

肖玉说，鹤岗的房地产市场从2000年之后到2014年这段期间，发展一直不错，房价最高的阶段是在2013年~2014年，均价达到4000元/平方米以上，此后开始逐渐回落，从2016年至2018年，鹤岗新建商品房的销售均价基本稳定在3000元/平方米，没有明显波动。肖玉告诉我们：从数据上看，鹤岗近年来的购房需求的确出现了下降，开发企业的投资意愿也随之降低。

我们走访了鹤岗多个房产经纪机构发现，各家机构普遍业务较少，显得有些冷清。金汇源房地产经纪公司一位负责人说，鹤岗当地人不太认可中介，基本都是个人之间进行交易。他们掌握的交易信息显示，目前鹤岗主城区的二手房均价在2000元/平方米~3000元/平方米之间。个别地点好、精装修的房子，每平方米也能卖到四五千元以上。

爱鑫家房产的一位负责人说，鹤岗市工农区、向阳区的二手房一般在3000元/平方米以上，学区房一般能达到3500元/平方米以上，有些二三十年以上的老旧房源相对价格较低，均价会低于2000元/平方米。

在鹤岗市不动产登记中心，我们看到不少市民在大厅办理业务，负责产权登记业务的张巍主任说，鹤岗市居民通过房屋中介交易的少一些，更多是买卖双方共同来办理交易业务。由于近两年解决历史遗留建设项目不动产权证办理问题，鹤岗不动产交易数量开始出现激增，从2016年的3900多套激增到2017年的6900多套，2018年这一数字达到了7467套。2019年至今已接近2000套。

我们随后在不动产登记中心看到的2份不动产买卖合同也证实了上述中介人员的话。合同显示，一处位于鹤岗工农区阳光花园的住房建筑面积约为96平方米，交易价格为26万元，均价约合2697元/平方米。另一份合同显示，一处位于北国明珠小区的住宅建筑面积约122平方米，交易价格为24.8万元，均价约为2032元/平方米。

“煤城”的转型新路

鹤岗市保障性住房服务中心为我们提供的数字显示，从2008年至现在，鹤岗市已拆迁97688套房屋，棚户区改造和公共租赁住房共计建设和购买105090套。

可以说，正是大量兴建的棚改房、回迁房涌入，让鹤岗的房屋彻底回归居住属性，基本达到了供需平衡。部分拆迁户手中分到了多套房子，最终只能空置或甩卖。此外，因为棚改房在入户5年内无法上市交易，所以部分售房者只能与购买者签订协议，这也是导致低价房出现的部分原因。

抛开少量甩卖的棚改低价房，鹤岗近年来房价走低是不争的事实。除了大面积棚户区改造之外，人口不断外流、资源日渐枯竭、经济不景气等多种因素也导致了鹤岗房价走低。不止鹤岗，在黑龙江的另外三个“煤城”——双鸭山、七台河、鸡西，都普遍出现了房价走低，低价房甩卖等现象。

作为操持当地经济发展的部门，鹤岗市发改委主任刘雷对我们说，鹤岗市2011年被国家列入第三批资源枯竭型城市，煤炭产量下滑后，人才及产业结构单一，交通、水电等基础设施比较薄弱的问题逐渐显现。如何转变思想，弥补基础设施短板、探索经济发展新路，加大人才引进力度，探索出城市转型新路，已经成为鹤岗市近几年工作的重中之重。

最近这些年来，鹤岗市陆续关闭了当地的小煤矿，整合煤炭资源，实现产业转型，包括打造“煤头化尾”示范基地；培育接续替代产业，建设新材料产业基地，发展新能源材料、石墨烯材料等五大产业链，推动石墨粉体向电池负极材料等新兴应用领域拓展；建设“两江一岭”绿色食品加工基地等。

刘雷说，2017年9月，鹤岗建成了“双创”孵化基地，集孵化器联盟、电商产业园等于一体，提供项目、资金、人才融合等服务和对接。还推进山、水、林、田、湖、草综合治理，并在2017年提出“金鹤回岗”百千计划来吸引外来人才，通过实施住房保障、人员编制、医疗健康等多个方面的优惠待遇，目前已吸引数百名硕士研究生、国内外优秀高层次人才回到鹤岗工作。

鹤岗市区两级财税收入主要依靠煤炭，所以，“一煤独大”的经济格局，曾被黑龙江省委巡视组纳入开展小煤矿整治整合巡视的重点。

这也是中国不少资源枯竭型城市的痛。它们的转型，发展，新生，已经不仅仅是自己的事情，它们需要外部力量，一起改变。

对“一煤独大”的经济格局，鹤岗市委最近在巡视整改阶段进展情况通报中称，已“整改完成，并将长期坚持”。

祝福鹤岗！