天天信息:TOP50上市房企2022年成绩单:巨亏838亿元,融资成本涨6成

这可能是近年来上市房企交出的最差成绩单。


(资料图片仅供参考)

截至5月5日发稿,TOP50上市房企中,中国恒大、世茂集团、祥生集团仍未发布2022年财报。剔除这3家房企,2022年TOP50上市房企营业收入共计43984亿元,同比减少12.43%;归属母公司净利润为-838亿元,同比减少137%,平均每个月亏损近70亿元。

作为衡量房企盈利能力的两大指标,ROE(净资产收益率)和净利润率全部转为负值。据中国房地产报记者统计,TOP50上市房企2022年ROE均值为-17.82%,相比2021年下降24个百分点;平均净利率为-10.51%,较2021年下降16个百分点;平均毛利率为12.95%,较2021年的20.44%下滑7.5个百分点。

大部分房企财务数据并未好转,融资成本攀升、资金流减少仍是普遍现象。据中国房地产报记者统计,截至2022年末,TOP50上市房企手握资金共计1.73万亿元,同比减少16.23%;财务费用(或融资成本)同比大增66.56%,达到1104亿元。

与此同时,踩中融资“三道红线”的房企数量明显增多。据不完全统计,有12家上市房企全部踩中“三道红线”,其中包括中交地产这样的央资房企。

实际上,为了更好地了解上市房企发展情况,由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动,这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况,为企业发展提供全面的智力支持。

营业收入、盈利大面积下滑

去化压力下,营业收入下滑、盈利亏损成为2022年绝大部分上市房企的生存现状,TOP50房企也不例外。

据中国房地产报记者统计,TOP50上市房企(剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团3家未发布财报房企)中,营业收入同比下滑的房企数量达35家,占比超过7成,仅12家房企仍能保持正增长;归属母公司净利润同比下滑者达到40家,占比超过8成,仅7家实现盈利增长。

在普遍下滑中,仍有5家房企实现了营业收入和净利润的双重增长,它们是建发国际、越秀地产、龙湖集团、万科、滨江集团。

建发国际是去年“黑马房企”建发房产的控股子公司。其财报数据显示,2022年建发国际总营业收入996.52亿元,同比增长86.38%;净利润49.34亿元,同比增长40.3%,其中绝大部分收入来自物业开发,共计996.48亿元,占总收入的97%。

对于2023年业绩增长目标,建发国际管理层表示,希望增长10%~20%。

滨江集团2022年实现营业收入415亿元,同比增长9.28%;实现归属母公司净利润为37.41亿元,同比增长23.58%。

这主要归功于业绩增长。2022年,滨江集团实现销售额1539亿元,在销售排名中列13位,名次较2021年上升9位。2023年,滨江集团销售目标是“占整个中国销售额的1%以上”;在排名上争取稳在15名以内。

万科、龙湖、越秀地产在行业内一直就是标杆的存在。对于越秀地产而言,其几年“保守”的打法反而令其有了逆势增长机会。2022年,越秀地产营业收入同比增长26.21%,归属母公司净利润同比增长10.15%。

作为优秀民营房企典范,龙湖集团2022年营业收入、净利润分别同比增长12.17%、2.13%。万科这两个指标则分别同比增长11.27%、0.42%,虽然稍逊于前几个房企,但净利润终于实现了转正。在2021年,万科净利润同比下滑46%。

2022年亏损最严重的是融创中国、金科股份、荣盛发展等出险房企。同时,大悦城、正荣地产、禹洲集团等房企净利润同比跌幅超过1000%,值得警惕。

作为评判房企盈利能力的重要指标之一,ROE指的是股东每投入企业1元钱,企业能产生多少净利润。TOP50上市房企中,23家房企2022年ROE指标跌入负值,占比约一半。除出险房企,首开股份、路劲集团、碧桂园、城建发展、中梁控股、华侨城、大悦城、龙光集团、旭辉、禹洲集团等ROE亦跌入负值。

有5家房企2022年ROE指标超过10%,如龙湖集团、滨江集团、建发国际、华发股份、华润置地,ROE分别为18.25%、16.94%、16.94%、13.74%、11.94%。

货币资金减少,财务费用高增

销售大降、盈利下滑、资金紧缺、负债高企,2022年成为房企们最难熬的一年。正如碧桂园在财报中所讲,2022年房地产行业信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响了行业内每一位参与者,房企普遍迎来生存大考。

据中国房地产报记者统计,TOP50上市房企(剔除3家未发布财报房企)2022年末货币资金共计1.73万亿元,同比下降16.23%,资金压力进一步加大;总负债共计16.61万亿元,同比减少5.9%。这也说明,大部分房企在主动或被动(如受限于融资收紧)降杠杆。

有5家上市房企手握现金超过1000亿元,其中4家为央企国企背景。“现金王”第一是保利发展,截至2022年末,保利发展手握货币资金1765亿元,同比增长2.98%。充足的现金流和融资优势令保利发展“弯道超车”,在2022年销售额排名中超过万科位列全国第二,与第一名碧桂园仅相差243亿元。

第二名是万科,手握现金1372亿元,但同比减少8.17%;第三名碧桂园手握现金1283亿元,同样同比减少12.72%;第四名和第五名分别是中海地产、华润置地,现金额分别为1245亿元、1146亿元。

财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用。2022年TOP50上市房企财务费用共计1104亿元,同比增长66.56%。这意味着,2022年TOP50房企在亏损838亿元的同时,还要支付超千亿元的融资成本。

2022年财务费用支出最多的房企是融创中国、富力地产、碧桂园,财务费用分别为127.8亿元、97.27亿元、83.79亿元,同比分别大增509%、131%、964%。

2022年对于大部分房企而言,融资依然很难。但对于国企、央企背景的房企而言,却是获得低息资金的机会。记者统计发现,2022年年化融资成本最低的10家房企,除龙湖集团外,其余9家均为国企或央企,如中海地产融资成本低至3.57%。

从融资“三道红线”来看,TOP50上市房企(剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团)中,融信集团、龙光集团、远洋集团、禹洲集团、中交地产、富力地产、时代中国、佳兆业、正荣地产、融创中国等全部踩线,处于“红档”;2021年仅富力地产、祥生集团、中交地产3家踩中全部红线。

好消息是,进入2023年,市场形势有了明显好转。最新数据是,今年前4个月,TOP100房企销售额同比增长12.8%。市场信心回暖、政策支持下,上市房企盈利大面积下滑的态势有望扭转。

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