昔日A股物业第一股南都物业 难逃增收不增利怪圈

中房报记者 梁笑梅 北京报道


南都物业踩着4月的尾巴发布了年报。


(相关资料图)


4月24日晚间,南都服务集团股份有限公司(以下简称“南都物业”,603506.SH)发布了2022年年报。报告期内,实现营业收入18.47亿元,同比增长15.93%,实现归属上市公司股东的净利润1.45亿元,同比下降10.7%。


作为内地最早一批上市的物业企业,南都物业也未能未绕开增收不增利的怪圈。


资料显示,南都物业成立于1994年,是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业,也是内地A股主板市场物业行业第一股。


2014年以来,彩生活、中海物业、中奥到家等物业公司相继在香港上市,但A股物业第一股的空位一直是资本市场和业内关注的焦点,直至2018年2月1日,南都物业在上交所上市。


相比于南都物业,更广为人知的是其前身、曾活跃在杭州市场的南都房产。公开资料显示,南都房产的前身是属国资背景的华电房产,成立于1992年,公司性质为全民所有制与集体所有制联营。1994年4月,华电房产的全资子公司浙江南都物业管理公司成立,即实际意义上南都物业的前身。


关于增收不增利以及未来发展战略问题,4月25日,中国房地产报记者致电南都物业,截至发稿,未得到回复。


营收连年增长 净利润同比下降10.7%


南都物业算是一家稳健的企业。


近5年,南都物业营业收入逐年递增。


资料显示,2018年~2022年,南都物业营业收入分别为10.59亿元、12.44亿元、14.13亿元、15.93亿元、18.47亿元。


值得一提的是,营业收入的增加主要是公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业,物业管理服务项目增加。


尽管营业收入连续5年增长,但增收不增利是南都物业需要面对的客观事实。


年报显示,2022年南都物业实现归属上市公司股东的净利润1.45亿元,同比下降10.7%,实现扣非归母净利润1.11亿元,较去年同期下降7.08%。


成本上涨是原因之一。其中,占总收入比例为86.08%的综合物业管理服务出现了成本增加大于营业收入提升的情况,收入积累较高的业务,其成本开销也越大。


根据公开资料显示,2022年物业基础服务营业收入15.9亿元,同比增长21.64%;物业基础服务营业成本13.1亿元,同比增长26.61%。


南都物业方面解释,主要受外部环境影响,同时基于谨慎性原则考虑,应收账款按单项计提坏账准备,后续公司将加大应收账款催收力度。


南都物业应收账款较高,这可以从2022年年报中找到蛛丝马迹。从资产方面看,报告期内,南都物业期末资产总计为22.94亿元,应收账款为5.34亿元。


受区域性集中影响明显


2018年2月1日,南都物业正式登陆上交所主板。


事实上,作为最早的上市物业企业之一,南都物业在规模上缓慢增长。截至2019年末,南都物业累计总签约项目496个,累计总签约面积为0.61亿平方米。截至2020年末,南都物业累计总签约项目576个,累计总签约面积约为0.7亿平方米。到了2021年末,南都物业累计总签约面积为0.76亿平方米,累计总签约项目651个。


根据2022年年报显示,截至报告期末,南都物业总签约项目711个,总签约面积为0.85亿平方米。


这个面积放在上市物业企业中是不显眼的。


从已发布半年报的上市物企来看,除几家未披露具体在管面积数据的企业外,52家物企在管总面积达60.1亿平方米,平均每家企业在管面积达到1.15亿平方米的体量。


显然,南都物业在规模上与上市物业企业的平均水平存在较大的差距。


甚至,南都物业的区域性也比较明显,并呈现愈发集中于某一区域布局的趋势。


年报显示,2022年南都物业在长三角区域(江浙沪皖四省)的签约面积占比87%,较2021年上升约5%。


“偏安一隅”对于南都物业来说是一把双刃剑。好的一面是,有着稳定的收入来源。2022年长三角区域营业收入占比91.7%,较上年同期增长1.87%。


对增加规模来说却是不利因素。一位不愿具名的物业分析师认为,“南都物业核心业务仍然聚焦在江浙沪皖,尽管也在往外省市发展,但是步伐缓慢,较强的区域性限制了其发展。”


把城市服务作为发力点


不可否认,南都物业在住宅物业上追赶其他物业企业是一件很难的事情。


上述物业分析师表示,“近几年房地产开发商自己设立物业企业,项目以及关联业务直接给到自己的物业企业,南都物业作为第三方物业企业,在获取新项目上面临众多的限制。”


显而易见,南都物业将交通枢纽类物业作为其业务增长新的发力点。


根据2022年年报显示,报告期内,南都物业新增多个标志性项目,实现了从地铁到大型高铁站、城市间铁路、国际机场的布局。


南都物业方面表示,从2021年起将公建和城市服务作为公司未来成长新的发力点,在原有环卫、河道治理等业务的基础上,顺利承接乌镇项目。


南都物业称,目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域,一是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响;二是因为非住宅领域市场空间较大,尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展,且具有一定的规模效应。


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