中房报记者 刘洪材 成都报道

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2月10日，由中指研究院西南分院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产市场趋势报告会暨西部房地产50强发布会”在成都举办。发布会上探讨当前宏观经济形势和行业发展趋势，总结领先企业的发展特点和成功经验，形成《2022中国西部房地产行业发展报告》，记录当下中国西部房地产行业的前沿图景，引导行业看清道路，稳健发展。

发布会上，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜对全国楼市作了分析：成交规模有所下降，行业集中度进一步上行。西部重点五省市商品房销售量级下行，川蓉相对稳健。2022年，全国商品房销售额13.3亿元，较去年同比下降24.3%。西部重点五省市商品房销售额同比降幅为31.7%，四川省同比降幅最小，为24.9%；核心城市中，成都商品房销售额同比降幅最小，为19.4%。

图：西部重点五省市及核心城市2022年商品房销售额

数据来源：中指院

据中指数据统计显示，2022年，西部重点五省市商品房销售额约为1.8万亿元，全国市场占有率达13.3%。

图：近十年来西部商品房销售额在全国的销售市场占有率

数据来源：中指院

西部城市凭借良好的发展潜力及成本优势，吸引众多优秀房企布局深耕，市场份额持续增加，行业集中度不断提升。2022年，西部50强企业继续加快项目销售去化，其在西部重点五省市的房地产市场销售额份额提升至36.92%，较2021年提升1.22个百分点；销售面积同步上涨，份额占比达30.44%，较上年上涨0.83个百分点。

图：西部50强企业2016-2022年在西部重点五省市的房地产市场销售份额

数据来源：中指院

品牌房企持续加仓西部，国企表现亮眼。西部核心城市受益于城市群、都市圈发展，近几年快速发展，房地产市场表现不俗，不仅为西部本土企业的崛起提供了支撑，也吸引全国性的房企战略布局，持续深耕。

2022年，多重超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战。不同城市、不同产品市场表现持续分化，都市圈及城市群展现出新一轮跨越发展机遇，高品质产品和服务受到市场青睐，房地产行业机遇与挑战并存。房企回归居住本质，夯实产品和服务品质，精布局提效率，同时加强专业能力建设，把握城市更新、乡村振兴等领域的政策风口，提升发展质量，实现自身良性循环和稳健发展。

随着市场深度调整，行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”也已不再适用，“大而不强”的企业逐渐暴露出问题。越来越多的房企不再盲目增加销售目标、一味追求规模化发展，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。

在此背景下，西部房企持续深耕区域市场，一方面继续调整债务规模及结构，降低财务风险；一方面加大营销力度，提速资金回款，积极拓展新融资渠道，补充资金；同时继续精进自身业务水平，夯实产品力与服务力，多方面增强企业抗风险能力。在2022年，中指研究院以“信用安全度、经营安全度、资产安全度”三个维度测算评价出的“三好房企”中，新希望地产、华宇集团、兴城人居、成都轨道城市及康田集团5家西部起家的优秀房企就位列其中。

房地产行业步入下行通道，买方市场特征逐步显现。50强房企把握客户需求，从自身积累的丰富产品经验中汲取养分，聚焦产品研发与销售，在升级已有产品的基础上推陈出新打造全新产品体系，提高产品专业化程度，强化服务运营，满足不同群体的差异化需求，全方位打造高品质产品，以强大的产品力赢得客户并引领行业。

图：西部商品房销售面积情况

数据来源：中指院

2015年-2020年，西部商品房销售面积复合增长率为8%，2021年后行业发展进入新阶段，2022年销售面积较去年相比下降27.7%，但仍超过3亿平方米。随着中央高级别会议定调，保交楼政策出台，专项借款快速落位，房企逐步复工，力保交付，西部物业行业市场空间持续增长。同时，2021年西部地区城镇居民可支配收入突破4万元/人，2015年-2021年实现年均复合增长率7.4%。城镇化进程的推进和可支配收入的提升，激发了人民群众对居住环境及服务的高预期、新需求，物业服务企业需立足人民需求，构建全方位服务能力，强化特色服务领域，铸就差异化竞争优势。

物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸，并且突破了物业管理传统服务的天花板，表明行业的发展潜力不可限量。服务空间的延伸可以总结为三个维度：第一，管理规模的持续扩张；第二，管理业态的多元化布局；第三，服务空间的不断扩大，走出社区，走向城市。

物业管理面积与管理项目数量均值稳步增长，奠定服务空间延伸的基础。截至2022年6月30日，西部物业服务50强企业管理面积均值达2060万平方米，较2021年末增加约63万平方米，在管项目数量均值为83个，较2021年末增加5个,表明西部物业服务50强企业管理规模稳步增长，规模持续扩张。从市场份额来看，西部物业服务50强企业在西部区域的市场份额为14.5%，逐年小幅提升，与物业百强企业2021年52.3%的市场份额相比，集中度较低，未来存在较大提升空间。在当前阶段，把握市场节奏，抓紧市场机遇，进行高质量规模扩张仍是物业服务企业持续增长的基石。

图：西部物业服务50强企业近三年管理规模均值变化情况

数据来源：中指院

截至2022年6月30日，西部物业服务50强企业凭借规模扩张、人才储备充足等优势不断夯实自身竞争力，优化战略布局，积极拓展业务赛道，营业收入均值达3.61亿元，较2021年末增加0.15亿元。其中基础物业服务收入均值为2.97亿元，收入贡献约为82.2%，较2021年末增加0.1亿元，仍是西部物业服务50强企业主要收入来源。多种经营服务（包括社区增值服务与非业主增值服务）围绕人的日常生活和全生命周期需求，不断丰富服务领域，发挥潜能，创造价值，西部物业服务50强企业多种经营服务收入均值为0.64亿元，收入贡献率约为17.8%，较2021年末增加0.06亿元。

整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，紧跟国家政策，抓准城市发展节奏，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。“十四五”期间，西部区正式进入“高质量发展”阶段，城市战略能级加速提升，顶层设计稳步落位，人口及产业吸附力进一步增强，逐步成长为中国经济新的增长极，房地产市场仍然具备广阔的发展前景。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。