王少杰/文

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市场远超预期的深度调整让房企在重压之下“活下去”，成为行业共同心声。

房企花式突围

难抑楼市颓势

伴随2022年的楼市跌宕起伏，房企困境突围众生相各尽不同。围绕去化，有房企使尽浑身解数忙促销，其中不乏以商改住、棚改住等名义变相销售商品房。2022年8月份，经过调查，中国房地产报刊发题为《“商改住、售后返租”重返济南楼市 品牌房企“染指”其中》的调查报道，文章披露，自2019年1月1日起，山东济南正式实施“禁止在商业金融用地中设计‘商务公寓’房屋类型”等规定，这意味着为遏制商务公寓无序扩张设置一道“防火墙”。实际却是,济南多个商务金融地块新建楼盘，依然有公寓及“擦边产品”供应入市，套路营销加持，“禁寓令”陷入执行难尴尬。

而被指套路营销的售后返租一直饱受诟病，其模式潜在风险已波及济南市多个地产项目，由此引发的租金兑付难、项目烂尾等风险不断。有房企因此被济南相关执法部门通报，并被计入企业不良行为档案。

在此之前，有房企涉嫌将棚户区改造中的村民安置房当作商品房进行出售，凸显开发商急于资金“回笼”之意。2022年3月份，本报刊发题为《山东临邑重点棚改项目“变形记”》调查报道，位于山东临邑县城南一处名为宏泰家园楼盘，施工现场明明标注的是同德苑棚改房，售楼处却始终坚称开发的是商品房。对此，临邑县住建局房地产监管科相关负责人向记者证实，宏泰家园是经“棚改房”变更而来的商品房。

但在蹊跷变更前，该楼盘曾为山东临邑县邢侗街道马天佑、邓家井、孙洼等三村909户村民安置房（即同德苑棚户区改造）项目。

楼市行情不佳，对于开发商而言，但凡能“回血”，各种花式营销奇招频出。2022年11月份，本报刊发题为《北京另类“非改租”的灰色地带：10余万元起售 签20年长租合同 赠永久使用权》调查报道，在北京市通州、大兴及顺义等区，一些打着“非改租”名号的房地产项目，被开发商以签订“长租约、酒店托管、售后返租、房产赠与”等方式，引导消费者一次性付清全部租金，变相实现转让。

尽管政策从多维度持续强化监管，但以租代售依然成为部分项目开发商加快资金回笼的路径选择。

为了去化，有房企还打起了民生“菜篮子”招牌的主意，试图吸引投资者目光。2022年12月份，本报刊发题为《资本抢滩万亿农批市场 多地布局竞相加速 风口还是风险？》调查报道，全国多地农批市场在被贴上“智慧、重点、民生”项目标签后，打造一站式现代化涉农流通平台应运而生，一批农批城、农商城、农贸城、交易中心如雨后春笋般冒出，这些项目约九成集中于县域周边地带，普遍以“市场+商铺”为开发模式快速推进。

农批项目井喷背后，市场商铺销售被推至台前，多以当地重点招商引资项目、民生菜篮子工程为宣传噱头，将普通商铺粉饰成极具投资价值“黄金旺铺”，甚至刻意渲染成“一铺难求”的稀缺房源，引导商户和投资者购买。

多策并施助力

楼市筑底企稳

2022年临近年尾，楼市政策不断迭新。

遵循“房住不炒”主基调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡被多次重点提及。而所谓新模式，从供给侧来说，就是租购并举，比如发展保租房、长租房等，一些地区正通过实际行动，见证着这一市场发展轨迹。2022年10月份，本报刊发题为《天津“解绑”楼市：更好满足和释放多元化住房需求》的调查报道，2022年10月9日，天津市发展和改革委员会发布《住房保障租赁补贴有关政策问题的通知（征求意见稿）》社会征求意见公告。

在此背景下，天津市住建部门精准分析房地产业面临的形势，围绕“地、人、房”三个要素，全面梳理土地供应、分布、出让等现状，科学分析存量人口、增量人口和外来人口购房需求。按照保障性租赁住房、公共租赁住房、共有产权住房及商品住房错位互补，实现住房市场和住房保障两个体系均衡发展。

在房地产业内人士看来，租购并举让房地产进一步回归居住属性，对天津房地产业健康发展具有较强示范作用，不仅减缓地方政府在存量房配建方面的财政压力，还能增加保障性租赁住房供给，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。

“把原本被抑制住的购房需求给释放出来，一些地方采取的引导鼓励做法同样值得称道。”2022年10月份，本报刊发题为《“鼓励农民进城购房”河北样本：以城乡融合助力乡村振兴》的调查报道，早在2016年3月初，河北省政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，从支持农民进城购房等10个方面提出了化解房地产库存的政策措施。彼时，该政策出台释放缓解去库存压力和城镇化不足的信号强烈。其目的旨在激发和释放农村消费潜能，通过挖掘农民购房潜力，加快推进去库存，进一步化解房地产市场下行压力。

鼓励支持农民进城购房意义还在于，就是要把潜在市场需求释放出来，加快农业转移人口市民化，满足新市民住房需求，是促进新型城镇化建设的必然路径。也是为补齐县域城镇化短板，更好推进城乡融合发展。

不难发现，各地由一城一策激发购房需求转向保交楼纾困，房地产行业韧性再度得到验证。尤其疫情后一揽子纾困政策陆续推出,消费动力提振，住房刚需、改需等都将得到支持。随着政策落地及显效，房地产市场亦有望逐渐进入恢复通道。