夜幕中的观澜天下小区北门。业主供图

中房报记者 李叶 北京报道

【资料图】

立冬以来，西安市气温逐渐走低，早晚温度已降至零度左右，取暖成为西安市浐灞生态区观澜天下小区业主关注的大事。

多位业主向中国房地产报记者反映，入住几年来，因为小区集中供暖设施得不到解决，一直无法实现集中供暖，以电取暖是保障室内温度的重要方法。最近，越来越多的业主用电被限制，无法顺利在小区物业购电。

业主们与开发商、物业之间的矛盾再次爆发。

11月18日，大量业主聚集到小区物业办公地点进行交涉，最终在西安市浐灞生态区管委会工作人员帮助下，物业作出“每户每次可购买500度电”的让步。

记者在采访中还了解到，该小区从开始销售到交房坎坷不断，近10年时间业主们曾经历筹款自救、项目建成后多数房屋又因被开发商抵押给承建方遭到查封的情况，业主们至今未获得房屋产权。

11月24日，记者就此事致电上述小区物业公司，接线工作人员告诉记者，小区目前已经恢复业主购电，只是每次限购500度。限制购电是由于小区业主未缴纳物业费，这是一种催缴手段。而且，小区业主和开发商之间还存在许多问题，不是一两句话能讲清楚的。

同日，记者向浐灞生态区管委会一名负责对接该观澜天下小区问题的工作人员表达了采访意愿，该工作人员称，接受采访需通过浐灞生态区宣传中心(文旅局)同意。

随后，记者与浐灞生态区宣传中心(文旅局)取得联系，并按照工作人员要求发去采访函。

截至发稿，未收到回复。

冬季限制购电催缴物业费

“小区情况本来就很特殊，没有集中供暖，水、电也需要向物业购买。这次矛盾爆发主要是当时整个小区因疫情被封控，业主心里本来就很压抑，很多业主去购电又被拒绝导致。”业主朱迪告诉记者，在这种情况下业主们不得不选择去找物业交涉维权。最终，在西安市浐灞生态区管委会工作人员协调之下物业才松了口，同意给业主卖500度电。

对于这一解决方案朱迪并不满意，“限制每次买多少度电也是没有依据的，再说我们冬天没有暖气，肯定会更多的使用空调，500度电显然不够。等这500度用完了不知道物业还会想出什么法子来，我们不能每次都花时间交涉去找管委会。”

记者就此事致电观澜天下小区当前物业公司后，接线工作人员告诉记者，小区目前已经恢复业主购电，只是每次限购500度。限制购电是由于小区业主未缴纳物业费，这是一种催缴手段。

小区内没有处理的建筑垃圾。业主供图

对于物业工作人员的说法，业主胡雷提出了异议，“要收服务费的前提是有服务，可是我们小区现在建筑垃圾成堆，连个路灯也没有，晚上只能摸黑、绕着垃圾回家。开发商甚至还把房屋抵押给了承建方，导致我们大部分业主房屋遭到查封，每天住在这里都是心惊胆战的，这谈何服务？”

上述工作人员则向记者解释，这个小区原来的物业公司就是开发商，开发商如今把小区物业承包出去了。据他所知，业主们早些年就搬进来了，但是一直没交过物业费。以前的物业费就不管了，新的承包人接手以来实际也是对小区环境进行了改善，但他们仍不交物业费，这导致新承包人一直处于亏损状态，发工资都难。

至于业主和开发商之间的问题，该工作人员则表示，他们之间的事不是一两句话能讲清楚的。

就上述纠纷中涉及的法律问题，记者采访了上海市光明律师事务所律师付永生。付永生告诉记者，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

付永生认为，上述纠纷中物业公司做法是违法的。另外，不排除物业公司在正常电费外额外加价，谋取不正当利益，建议最好由当地供电部门和住建部门协调对接，对居民用户直接供电，抄表到户，并按照目录销售电价结算。

业主与开发商、物业公司三方矛盾难解

2018年，陕西广播电视台报道了观澜天下项目业主自救的故事

“我们不再信任开发商。”业主林虹说。

观澜天下小区业主与开发商的矛盾由来已久，这一切要从2011年说起。公开资料显示，这一年，浐灞生态区蒋家湾村拆迁改造，西安本土开发商西安世纪熙源房地产开发有限责任公司（以下简称“世纪熙源”）接手，这就是如今观澜天下项目的前身。在规划中，观澜天下将建设12栋楼，其中1栋安置楼，9栋商业住宅楼以及2栋综合商业楼。

2012年，观澜天下开始销售期房，至2013年基本完成了2、3、4、5、6、8号楼的销售工作，同时完成了1号楼的团购销售。

“我与开发商签订的购房合同上每平方米单价为4200元，约定2015年12月交房。”业主白兰告诉记者，到2015年事情却开始出现转折，世纪熙源称资金链断裂没钱盖楼了，项目逾期并开始烂尾。

随后，业主们开始了漫长的维权路。

2017年，他们成立了临时业主自救委员会，并得到浐灞生态区管委会支持，开始自救。

据了解，业委会找来第三方金融机构托管资金，并与开发商达成协议，小区建设用款来自业主尾款的30%，外加5万元钥匙费。账户为公对公账户，不得取现，单独一方也无法转账，所有建设资金都必须向业主公示。

据胡雷介绍，他们先后共集资了2000万元。“1号楼是陕西省质监局的团购楼，是独立自救的，内部113户业主筹集了750万元。”

到2018年，除了1号楼外，多数楼的条件满足了业主入住的基本需求，业主们自救的成果也吸引到了媒体报道。

就在业主们认为尘埃落地准备入住时，一记重拳砸碎了所有人的期待。

2019年，3家承建商起诉开发商，查封保全了观澜天下部分楼层。2021年，更多的房屋被查封。

业主苍蓝向记者表示，由于该项目销售时五证不全，业主购买房屋只拿到了购房合同和发票，房屋一直未网签，现在更没有得到产权证。“现在只有2号楼和4号楼取得了五证，不过多数房子仍是被查封状态。”

苍蓝还质疑，查封业主房屋或许是开发商伙同承建单位做的，让承建方告自己，才能导致最终让房屋被查封，目的就是为了涨价。“2019年，开发商在售楼部贴出通知称，房价要上涨到6500元/平方米，还让我们1个月之内补差价。说是补齐了就能解封办理手续。”

11月27日，记者致电世纪熙源一名张姓负责人，想要了解涨价的原因，该负责人表示，涨价属实，这个价格也是有法院评估作为依据的。

就业主提出的“伙同承建方起诉自己”质疑，张姓负责人则予以否认。她表示，我们的确是因欠承建方钱被起诉的，法院判决书都下来了。

2013年至今，浐灞生态区的房价涨了近3倍。苍蓝告诉记者，观澜天下附近同规格的小区从2013年的5500元/平方米，涨到了15000元/平方米。已经建好十多年的老旧小区，二手房均价也在7500元/平方米。“这些年，从买房到自救我们付出了太多的沉默成本，如今房价上涨，我们已无力承受。”

胡雷还表示，有不愿折腾的业主补齐了涨价的尾款给开发商，可是现在房子依旧处在被查封的行列。

不愿再等的业主们选择直接装修并住进未经验收的房屋，而小区的配套设施和环境等建设仍处于停滞中。“建筑垃圾成堆、周围杂草丛生、没有路灯，就是这个小区的现状。”林虹告诉记者。

小区旁伫立着杂草丛生的山丘。业主供图

记者就这些问题试图采访世纪熙源上述张姓负责人时，对方以“这个小区的问题成因很复杂，很多事情也不是他们说的那样，电话没法说清楚”为由拒绝了采访。

就如何解决该小区复杂的问题，记者也致电了西安市浐灞生态区管委会一名长期负责对接该小区问题的工作人员。该工作人员表示，接受采访需通过浐灞生态区宣传中心(文旅局)同意。

随后，记者与浐灞生态区宣传中心(文旅局)取得联系，并按照工作人员要求发去采访函。截至发稿，未收到回复。

寒冬已至，观澜天下小区业主与开发商、物业公司之间的矛盾依旧难解。

（应受访者要求，文中朱迪、胡雷、苍蓝、白兰、林虹均为化名）