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深圳调控新政落地 火爆的楼市将何去何从?

来源:搜狐城市 发布时间:2020-07-22 11:48:20

继宁波、杭州、东莞等地相继收紧楼市后,传了许久的深圳楼市调控新政,也终于落地了。

7月15日,深圳出台楼市调控新政,推出升级限购、收紧豪宅税、收紧信贷、严格增值税减免年限、提高离婚买房门槛、严查恶意哄抬房价等八项重磅措施。作为全国楼市最热门的城市,深圳可以说迎来了史上最严的楼市调控。

限购又限贷,8条措施收紧楼市调控

此番楼市调控,最具杀伤力的当属调整商品住房限购年限:深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险。非户籍居民家庭要求不变,仍要连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险。

这也就意味着,靠“抢人大战”争抢房票的大门走不通了。过去只要在深圳落户就能直接获得购房资格,而深圳的落户门槛并不高,只要大专学历以上就能直接落户,这为深圳带来了源源不断的购买力。此番限购收紧,意味着人才落户失去了直通售楼处的可能,为限购政策打上了迄今为止最大的补丁。

此外,夫妻离婚3年内买房,其拥有住房套数均按离异前家庭总套数计算。这项调整也呼应了今年上半年深圳排队离婚的现象,既满足了离异人士合理的住房需求,也可以有效遏制那些想走捷径的投资客。

再有就是提高非普通住房的贷款比例。在深圳无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;拥有1套住房的,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。这两类贷款首付比例与之前相比,均提高了10%。

对于非普通住房的判定,这次新政也侧面给出了标准:单套住房套内建筑面积120平方米以上或单套住房建筑面积144平方米以上,或实际成交总价高于750万元。750万元的“豪宅线”,是这轮政策中新加的。

提高非普通住房的贷款比例,短时间内能减少改善型需求的置换,给过于火热的市场降降温,侧面也是保护刚需。对于非普通住房的判定细则中加入的“实际成交总价低于750万”,也无疑是提高了交易成本。因为目前深圳很多区域的刚需户型都已经超过了这个总价,尤其是西部和中心区,这意味着哪怕你在本市无房但有贷款记录,购买这些住房的首付比例都将提高至60%。

增值税减免年限的调整也非常大。此次新政将将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,可以有效抑制当前二手市场过热的情况。对于那些想短炒快出的投资客,算是个极大的打击。

这些重磅组合拳的落地,意味着深圳楼市调控基本可与海南、长沙并驾齐驱,堪称史上最严楼市调控。看来前几天深圳住建局赴长沙交流楼市调控和监管工作,确实是颇有成效。

成交与房价齐飞,火爆楼市引发监管升级

深圳楼市调控新政落地,并不令人意外。

今年以来,虽然疫情冲击前所未有之大,但深圳楼市之热却让人瞠目结舌。本就稀少的新房项目出现了“万人摇号”“日光盘”等现象,“喝茶费”“更名费”更是重现江湖。二手房市场则出现部分片区过热、价格虚高的情况。

乐有家研究中心数据显示,今年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套,同比上升24.34%。其中,新房住宅合计成交1.67万套,同比减少5.4%;二手房住宅成交4.4万套,同比增加41.2%,并达到去年全年二手房成交量的57%,创下自2016年之后又一次新高。尤其是投机炒房十分火热的6月份,深圳二手住宅成交量冲破万套,达到10594套,刷新了4年以来的纪录。

值得注意的是,今年上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后,是新房市场供应的紧缺。数据显示,深圳上半年预售新房住宅仅为8157套,同比下跌54%,导致大量购房者只能瞄向二手房市场。另有当地房企人士称,因疫情冲击供应链,深圳上半年新房供应还不到广州的零头,但成交1.67万套,把库存消化了,在售库存降到6-7月。

火爆的行情下,深圳房价的涨幅也位居全国前列。与去年年底相比,深圳今年上半年二手房涨幅在全国排名第二,仅比第一名连云港低了0.62%。而另外3个一线城市,涨幅都排不进全国前100,北京甚至还跌了0.77%。

实际上,深圳二手房市场火热也不是一天两天了。自2016年10月深圳发布“深八条”政策以来,深圳二手房价格仅在2016年10月至2017年3月,2017年10-12月,以及2018年10-12月有过连续2个月以上的小幅下滑。这三轮下滑,多少都与楼市调控政策的出台有关。

其中2016年10月出台的“深八条”,囊括了加大供给、完善限购、收紧信贷等八大措施,对当时过热的楼市起到了极大的抑制作用。且在当年年底,中央经济工作会议还首次提出了“房住不炒”政策,全国楼市因此降了温。2018年7月底,深圳又出台限售政策,包括商务公寓只租不售,居民家庭新购住房3年内限售,以及购房人离婚2年内申请贷款首付款比例70%,短暂地抑制了火热的楼市。

不过,自从去年年底深圳调整豪宅税、取消商务公寓“只租不售”、深汕合作区楼市解冻等一系列政策出台后,深圳楼市就开始出现迅速上涨的行情,投资投机性购房更是甚嚣尘上。今年上半年,处于舆论风口浪尖的深圳引起了监管部门的高度重视,监管措施持续升级。

今年4月,央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局等五部门集中调查深圳楼市,官方表态称将加强“喝茶费”“捂盘惜售”等乱象市场监管,严控严管炒楼现象。5月底,深圳住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查,同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查,责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

但上述监管升级政策显然未能阻挡深圳楼市暴发的步伐,更为严格的“深八条”应运而生。

最强调控为市场降温,长期影响或难以持续

如此重拳出击的深圳,下半年楼市趋势又将如何,这恐怕是目前外界最为关注的话题。

不少业内人士认为,深圳楼市新政虽然严格了不少,但仍会像此前出台管控政策一样,影响不会持续太久。诸葛找房副总裁苑承建就评论称,深圳针对购房资格、差别化信贷政策、增加增值税免增年限方面调整,落户即购房成为历史,并且严打离婚购房投机,但在首付比例、交易税收等方面仍留政策后手。对市场短期有明显影响,但估计不会持续太久。

一家前30强房企执行董事在接受时代周报的采访中也曾提到,对深圳市场仍然非常看好,下半年估计受调控影响降温,但基本面仍在,房价后期还会上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示,下半年深圳楼市肯定还是继续涨,至于涨幅多少,视情况而定。但从大趋势来看,市场仍处于供不应求状态,资金宽裕的基本面也没变,所以整体来看还是保持上涨态势。如果加上调控,应该是在稳定的情况下有小幅上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对于供不应求的市场大趋势也有同感,他认为“深圳楼市过热背后的核心原因是严重的供需失衡问题,不认真解决供给侧的问题,深圳楼市的所有问题都无法破解。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此轮新政的信号意义更强一些。虽然今年受疫情影响,房地产交易市场面临很多压力。但也有部分城市房价上涨过快,违背了稳房价和房住不炒的政策导向。此类政策出台的目的就是要进一步促进市场的稳定,防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市,也依然会有政策出台。

作为中国特色社会主义先行示范区,深圳的一举一动都有着强烈的风向标意义。无论此番调整对于深圳楼市的影响有多大,“房住不炒”的底线都是不容动摇的。托底而不刺激,解困而不重启,这应该是全国城市关于房产市场的最大共识。

(作者 王春艳)

责任编辑:FG003


 

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