近日，国务院常务会议明确，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

    疫情大背景下，“三旧”改造既是发展战略，同时也是稳就业、扩内需的民生工程，省、市、区各级政府高度重视。以富力集团运营的笔村项目为例，据《证券日报》记者了解，从去年进入签约拆迁阶段以来，该项目在政府主导下，通过“百日冲刺”、“百日决战”等集中签约、拆迁行动，短短一年的时间签约率就超过93%，拆除率超过80%。

    笔村项目公司总经理张雷在接受《证券日报》记者采访时谈到，经历十年的探索，目前城市更新已从最开始的“摸着石头过河”逐渐进入了“成熟期”，必然将成为盘活存量建设用地的主要手段。在不久的未来，三旧改造市场将成为专业化程度最高的细化领域，专业能力过硬的企业能脱颖而出。

    93%签约率背后

    2019年3月，富力集团正式启动与笔村村民签订拆迁协议工作，10月，村民签约率超过80%;11月，村民签约率超过90%。截至2020年4月14日，村民签约率超过93%，短短一年多的时间，便实现了其他旧村改造项目可能两年、甚至更长时间才能完成的目标。

    “旧改项目的签约过程是所有环节里最难最耗时的，但笔村项目有很多先行条件，而且富力集团提出的方案都从村民角度出发，签约进度非常快。”据笔村项目公司总经理张雷介绍，笔村自2010年开始，在村内进行严格控违，并通过集资完成两条主干道路的铺设。通过这些，村民切身体会到道路改造后带来的便利，对旧改方案有了充足的心理准备。

    其次，富力集团提出的“留、改、拆”三步曲，照顾了村民的各项诉求。资料显示，笔村始建于南宋度宗元年，以朱姓为大姓，宗族观念强。为保留朱姓历史遗迹，笔村旧改方案在61.25公顷的改造范围内设立了面积约2.5公顷的历史文化保护区，“留”下了村民的14座祠堂以及1座玄帝庙。

    目前，村民出租自有房屋约按8-10元/平方米，附近新楼盘则达30元/平方米。富力采用签约即拆的措施，村内建筑拆除率已达到80%。改造后的笔村改造范围内将增加近100万㎡的建筑面积，配套设施增加了近6倍，绿地率提升至30%。其中就包括1所九年一贯制学校、1所小学、1所中学、四所幼儿园以及两个体育公园。同时，通过集体物业设施的建设，为村集体提供长期经营的物业，提高村民集体分红。

    方案落定，旧改期间“村民去哪儿”是不少旧改项目头大的问题。富力走访调研了笔村周边的出租房源信息，在动迁谈判过程中，向村民反馈周边出租房源的信息，村民轻松就可完成短距离搬迁。为解决年轻人的后顾之忧，富力在笔村建造了老人临时安置区，免费提供共200多个床位供70岁以上的老人在村内临时居住。

    “年纪大了，住出租屋房东会有顾忌。且他们都是土生土长的笔村人，要他们直接搬走也不习惯。这样和街里街坊住一起，每天起来和十几年的邻居聊聊天，日子很惬意的。”一位居住在临时安置区的老人说道。

    抢食旧改大蛋糕

    近年来，政府对于土地市场的政策导向非常明确，一方面要严守18亿亩耕地不动摇，原则上不再新增特大中心城区的建设用地，另一方面指出要因地制宜推进城市更新，加强配套设施建设，优化土地存量供给，城市更新已经成为盘活存量建设用地最重要的手段之一。

    知名地产分析师严跃进在接受《证券日报》记者采访时也表示，相比招拍挂拿地，房企可以从旧改项目获得性价比很高的土地，因此近年来很多房企加入争夺城市更新大蛋糕的队伍。但与高周转的房地产开发环节不同，旧改周期长、琐事多，且带有浓郁的本土特色，对项目方的专业能力要求极高，特别是对项目改造经验、专业技术团队、资金实力、产业规划落地能力等均需要有非常强大的底蕴和实力。

    此前，“三旧”在操作模式上是空白的，“怎么改”、“怎么拆”、“怎么建”是困扰企业和政府的头痛问题。过去的很多旧改项目，可以说都是在“尝试”，通过实践摸索出更新改造的操作模式。

    笔村项目公司总经理张雷向记者表示，富力在实践中，已经形成了一整套较为成熟的“三旧”改造的操作模式。在未来，拥有丰富“旧改”操作经验和成熟操作模式的企业将成为市场的主流，将承担起协助政府推进“三旧”改造事业的强大推动力。

    资料显示，富力成立于1994年，第一个项目就是嘉邦化工厂改造计划。至2001年末，富力在广州完成旧改项目达10个，总开发建筑面积超250万平方米。近10年，富力在广州完成了“杨箕村”、“猎德村”等标杆项目，目前正在推进“陈田村”、“笔村”等旧村改造项目。

    2019年，富力集团确立城市更新为集团层面核心业务，并于同年4月成立富力城市更新集团。截至目前，富力集团在全国参与超70个城市更新项目，规划总建筑面积超过了7000万平米，重点聚焦广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市。富力城市更新集团是广州市内旧村改造实施项目最多，最具经验的开发企业之一。

    “目前，在广州，特别是旧村改造领域，仍然处于大浪淘沙的阶段，预计在不久的未来，三旧改造市场将成为专业化程度最高的细化领域。”该负责人说道。(王晓悦)