近日，由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)称，热点城市住房租金已由7月时的快速上涨发展至8、9月的稳中略降。

租金走势的变化在微观市场上直接表现就是，部分中介经纪人抬高价格收来的房源，还没来得及租出去就砸在了手里。王女士最近就向北京青年报记者反映，自家房子在与中介公司签署了委托协议两个月后，经纪人就以租金价格太高为由，要求要么把房子退给她，要么重新签委托协议。

中介高价收房砸手里

“大姐，您这房子租了两个月都没有租出去，定的价格太高了，而且只和我们签了一年，肯定是赔本的了，您抽时间过来一趟，我们把房子钥匙退还给您。”

10月份，我爱我家相寓位于宣武门的门店经纪人给王女士发来了这样一条消息。中介的理由让王女士格外纳闷：租金价格是相寓收房时定的，怎么说我定的价高，要求退房?

今年7月底，王女士位于宣武门附近的一套两居室租约到期，原本给上一家租户定的是6500元/月，但随着租金上涨，王女士打算把租金提高到7000元/月。很快她就收到了链家、我爱我家、蛋壳公寓等多家中介经纪人的电话。当时由于租赁行情火爆，中介公司为了抢房源，纷纷开出比业主心理价位更高的租金，最终，王女士选择与相寓签约，租期一年，从8月份开始，空置45天，租金则达到了8000元/月。

“他们发信息只说要退房给我，没有谈补偿办法，而且租金明明是他们报给我的，现在说我要价太高，这让我不能接受。”王女士告诉北青报记者，她回家重新翻看了合同，合同明确规定，提前违约要支付一个月房租作为违约金。

面对王女士的质疑，负责房源维护的经纪人小赵话锋一转，表示不要求退房了，而是直接建议王女士把之前的合同作废、再重签一份，租金价格低一些，可以少算点免租期作为补偿。

对于中介的新要求，王女士陷入苦恼，她担心顺从中介的意思会让自己利益受到损失，坚持原合同，又怕钥匙在中介手上，会出现安全隐患或者毁坏房屋的极端情况。

自从北京住建委要求中介公司提供更多可租赁房源，严禁恶意涨价以来，很多区域的房租都由涨转跌，此前中介经纪人高价收来的房源，没租出去的难免要赔本降价出租，连一些租赁需求旺盛的重点学区也不能幸免。

位于西城区德胜门附近，因为多所重点小学中学集中，二手房的买卖和租赁需求一向旺盛，但在最近两个月，租金也出现了明显下滑。

“6、7月份的时候，原本8000每月的三居室，报到10000元，也有人租，很快就出手了，那时候手上可租赁的房源几乎被一抢而光。我们为了找新房源，都得挨家打电话问业主愿不愿意出租。”位于新街口外大街的我爱我家门店经纪人小张告诉北青报记者，但现在租金明显降了，能有个10%左右吧，原来7000多的两居室，现在报价6500，甚至还能再谈谈。而且还不好租。小张称，一套房源最初报价6900元/月，租了半个月，只有3组客户看过房，租金刚刚调至6500元/月，暂时还是空置着。

不过小张也表示，虽然他接触的房源租金有所降了，当仍旧高于6月份的水平，“恐怕很难降回上半年的程度了。”

半数租客至少一年换一次房

一边是租金有所下降，另一边，租房需求并未明显减弱。贝壳研究院最近发布的一份调查报告显示，随着越来越多的年轻人涌入大城市工作生活，城市的单身租客群也在日渐庞大，其中半数以上的租客一年至少换一次房。调查数据显示，超九成租客两年内换一次房，其中50.91%的租客一年至少换一次房，选择2年以上长租者不足10%。

选择换房，很大程度上是由于租金的变化。报告显示，北京、深圳、上海、杭州四个城市人均月租金在全国最高，分别为3400元/月、3036元/月、2864元/月、2428元/月。而广州则以1840元/月位列第五，第六至十名依次为南京、武汉、成都、长沙、重庆。

而在租房面积上，南京则以89.7平方米的套均面积位列第一，北京、武汉、杭州、上海紧随其后。可见，北京不仅房租领先其他城市，租房面积也同样位居前列。

8月后租金环比已经出现下行

针对目前租房市场的新变化，近日由中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)也显示，热点城市住房租金已由7月时快速上涨发展至8、9月的稳中略降。《报告》列举大数据住房租金指数监测显示，今年前7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值，当月28个重点监测城市房租平均环比上涨1.145%，其中郑州、苏州、中山、东莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市环比涨幅在2%以上，杭州、重庆、无锡、石家庄、烟台、天津、南京、大连、珠海等9城市环比涨幅在1%到2%之间。

到了8月和9月时，重点城市住房租金水平轻微回落。其中在8月，29座样本城市住房租金平均环比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、广州、北京、长沙、厦门、东莞、合肥、深圳、佛山等城市租金涨速均有所回调。但与去年12月相比，今年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有石家庄(11.4%)、上海(9.52%)、北京(8.27%)、珠海(8.08%)、深圳(6.31%)5个城市。

《报告》分析称，8、9月租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面，住房租赁市场立法滞后，相关市场规则欠缺，导致住房租赁市场秩序混乱，租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场，推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。

对此，来自戴德梁行的分析认为，从本质上看，在自由市场的前提下，租金走势由供需关系决定，在房地产市场调控影响下，部分人群由于资格或资金受限等因素而由置业市场转向租赁市场，需求进一步扩大，过去几年房价的上涨也造成了月供等业主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的预期。

对于租金波动的管理，戴德梁行的建议同样认为应当对租赁市场加强引导和监管，包括引导在租赁市场的增量投资，有计划地控制存量投资的推进。同时应当警惕对租赁房源的垄断，以及操纵、哄抬房租的行为。另外，监管租赁金融资金，包括“房租贷”“租金贷”等，防止租赁市场过度金融化也有必要。