严厉的审查之下，预计一些房企的上市计划还将继续延期。图/视觉中国

近几年来，包括富力、首创、万达、恒大等在内的不少房企通过不同方式掀起回归A股的潮流，但是内地资本市场对于房地产开发企业的门槛和要求从未有过根本的松绑，且愈发严苛。近日，IPO(首次公开募股)再出新政，企业被否后三年内不能筹划重组上市。

在业内人士看来，无论是IPO还是借壳， 2018年房地产在调控依旧从紧、融资渠道全面收紧的背景下，房企的“回A”之路将会更加艰难，特别是在上述两种方式不能同时进行的前提下，或将有部分房企出现主动申请中止审查的情况。

“回A”门槛再度提高

一度，不少房企的IPO审查进入“反馈阶段”让市场认为冰冻七年久的房企内地IPO将开闸，但事与愿违。

去年4季度以来，中国证监会发行审核委员会(简称“发审委”)“亮剑”IPO，开启严审风暴，直接的结果是，IPO申请通过率急速下降，主板成为重灾区，通过率仅超四成。

光大证券投行质控总部陈思远曾发文表示，发审委一直延续下来的审核逻辑有一个突出的行业性特征判断，也即在国家大势和行业总体监管背景下，医药、农业、游戏、涉及房地产业务等都不会成为受到审核欢迎的行业，房地产行业不受欢迎主要由于相关监管政策的严格。

据中国证监会最新公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年2月22日，证监会受理首发企业438家，其中，已过会27家，未过会411家。未过会企业中正常待审企业404家，中止审查企业7家。其中，在“涉房”企业中万达商业地产、富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列77、78、79、80、86名。

据新京报记者观察，去年，IPO排队的房企中，万达商业地产一度以第55位的顺序排在第一位，但此后却在50名到60名之间徘徊了4个多月，而最新的排位则是77位。显而易见，房企的IPO目前处于停滞阶段。

无独有偶，2月23日，中国证监会在其官网发布了《关于IPO被否企业作为标的资产参与上市公司重组交易的相关问题与解答》，明确IPO被否后企业参与上市公司重组交易的监管标准，其中，对于重组上市类交易(俗称借壳上市)，证监会称企业在IPO被否决后至少应运行3年才可筹划重组上市。

企业在IPO被否决后3年内禁止借壳上市，也就是说，企业想一手IPO、一手借壳的上市路径将行不通了。

或将主动申请中止审查

事实上，IPO停滞不前，借壳也遭遇史上最严“借壳新规”。万达商业地产私有化后首选借壳方式回归A股，但是并未成功，转战IPO排队已近三年。恒大希望重组深深房实现地产业务在内地的借壳上市，目前虽然完成了三轮战投，但是“回A”仍没具体时间表。再看成功“回A”的复星地产，虽然以借壳豫园的方式，但是重组方案遭遇三度调整，才惊险过关。

在业内人士看来，虽然两种方式都比较难，但相对来说借壳会容易些。尽管如此，富力地产、首创置业这些“老将”仍选择IPO的方式，并在这条道路上已经长跑10余年。

在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，IPO对已满足上市要求的企业是最好选择，上市和集资可一步到位，而借壳融资规模有限，往往不能一次性解决房企资金饥渴的问题，且借壳成本比IPO更加昂贵。

“至今没有看到IPO政策松绑的可能，今年来看上述房企上市的希望很是渺茫。”黄立冲如是说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，接下来证监会可能对房企及其相关业务的上市目的给予更严厉的审查，预计房企上市计划还将继续延期。“在房地产调控收紧的背景下，房企通过IPO、借壳上市等方式进入A股均希望渺茫。不排除部分房企暂缓上市计划，主动申请中止审查。”

事实上，此前富力地产中止IPO审查曾引起轩然大波，虽然富力地产回应称由于保荐代表变更所导致，但市场仍进行了不同层面的解读。而准备了两年之久的碧桂园物业，也在去年12月11日撤“回A”股上市申请。

房企更改主营业务突围IPO

前有猛虎,后有追兵。旨在通过资本市场进行大规模融资并降低负债的IPO或借壳方式受阻，而房企其他多元化的融资途径也遭遇全面围堵。

据同策咨询研究院表示，2018年开年不利，房企融资“明道”“暗道”多条业务线被按“暂停键”。1月份，房企融资额收紧，各方式融资额度占比大幅波动，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均大幅缩水。

更重要的是，2018年大部分房企将迎来债务的集中兑付高峰，今年或将成为房企“生死攸关”的一年。

虽然“回A”之路漫漫且修远，但仍有房企不断上下而求索。

不管是IPO抑或是借壳上市，对于房地产企业来说，其难度都犹如登山，但是也并非没有机会，复星地产通过重组“回A”, 红星美凯龙通过IPO实现A+H,均给了市场以希望。

在业内人士看来，调整主营业务配比或将可能为房企IPO加分。此前，万达商业地产改变地产业务格局，日前已更名为万达商管集团，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

在2月27日举行的首创置业2017年度业绩会上，首创置业财务总监范书斌坦言：“2017年底排队78位，审核速度加快，但是房地产调控，对地产IPO有影响，没有地产企业上会，我们跟监管部门保持正常沟通。首创置业正在为尽快“回A”做出种种努力,例如文创方面、长租公寓业务,这些都是政府比较支持的,对“回A”有正面促进作用。”

某位不愿具名的机构人士认为，房企A股上市主要看主营业务构成，如果地产占比低于50%，证监会就不会那么敏感。1月份红星美凯龙成功上市，实现A+H的双上市平台，它的主营业务就是家居。另外在借壳上，带有商业、产业背景的地产物业，不会受太大影响。