自2016年10月房地产密集调控政策后,房企在国内通过发行债券、银行贷款获取融资的难度骤然加大，亦可见主力房企资金链尚运行良好。而当今年三季度走过，部分企业的拿地节奏有增无减。

资金回流 房企业绩完成八成

作为常年坐稳行业头把交椅的万科，在今年前9个月时间销售额达3961亿元，卖完了去年全年的任务量。而据记者统计在已披露前三季度销售业绩的23家上市房企中，5家房企销售额已经超过1000亿元。

业绩显示，2017年，房企销售额将是创下历史新高的一年，30%的增长速度似乎已无太多悬念，5000亿元规模的房企也将随之诞生。截至2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。其中，金地集团、华夏幸福、华润置地是九月新晋的千亿企业，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。

而在去年已迈入千亿门槛的房企中，中海地产、金地集团、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超千亿，绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭辉集团目前的规模都在700-800亿左右，今年年底有望达到千亿。

对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，2017年将是房企销售业绩突破历史的丰收年，目前来看，年度销售目标平均完成率已经超过80%，预计大部分房企将提前1个月至2个月完成年度销售目标。

张大伟认为，房企销售业绩丰收年的背后，是过去两年房企可结算货量充沛、房价盈利、项目结转所致。目前看来，多数城市去化周期均在12个月以下，为保证规模发展，房企进入补库存阶段。

外部融资 2018还是“考试年”

为了扩大销售规模，不少房企将销售带回的绝大多数现金再度用于拿地或者并购项目增加土地储备上。据中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年9月底，50强房企合计拿地金额达到17711.8亿元，与2016年同期相比上涨了48%。同时，今年拿地金额超过100亿元的房企有49家，而2016年同期只有37家。

目前仍有一些房企在拿地时以突破上限的价格拼抢，尤其是对热门和优质地块，加之受调控政策的影响，房企的盈利空间势必会缩小，资金成本逐渐增加。各种融资渠道压力的增加，也让很多房企的资金链风险逐渐积累，2018年或将迎来“考试年”。

此外，房地产信贷资金持续收紧也是市场变盘的最大变数。受惠于房价上涨所带来的赚钱效应，以及其他投资标的匮乏，房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。

对此，克而瑞机构分析认为，随着全方位无死角监管措施的落实，信贷资金池的水位逐级而下，必然将对房地产市场产生较大影响，后续置业需求将难以为继，市场变盘风险不可不察。

本报记者 崔陆鹏 陈静思

自有资金可满足拿地需求

仲量联行中国研究部负责人 周志锋

今年，前三季度房企销售业绩超出此前预期，多数房企的销售业绩环比增长明显，前30强房企竞争更加激烈。与2016年全年相比，TOP100房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。

销售的良好态势，使得房企的资金流更加充沛。而今年，由于一二线城市采取多项限价措施，使得房企在一二线拿地相对理性;三四线城市拿地成本相对较低，这也造成房企在今年加大补仓力度，付出资金也相对较低。在一定程度上，自有资金可满足企业拿地需求。

此外，本着支持实体经济的原则，对于信用评级相对较高的大型房企，银行仍会发放贷款。今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。

房企融资开启更多渠道

世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天

今年部分重点城市土地成交活跃，最重要的原因是当地政府加大土地供应，释放前几年被有限供应抑制的购地需求。房地产企业今年不但在土地市场表现活跃，在现有物业的收购上同样积极。

根据世邦魏理仕的最新统计，2017年第三季度北京和上海的大宗物业投资交易中，房地产开发商分别贡献了总投资额的45%和33%。部分原因得益于去年楼市回暖，开发商借以增加资金储备并在今年加大投资。另外一部分原因在于开发商的融资和退出途径日趋多元化，使开发商得以“轻资产”模式快速扩张。

尽管银行信贷仍然是开发商最主要的融资途径，资产担保证券和房地产信托基金等资产证券化渠道循序渐进的发展也为开发商融资提供更多选项。此外，以保险公司和房地产私募基金为代表的机构投资者，以及写字楼用户企业为代表的自用型买家大规模收购现有优质物业，为开发商在开发项目后整售退出创造更有利的需求环境。

明年融资成本将继续上升

第一太平戴维斯北京公司投资部董事 王尧

房贷利率上调、消费贷被严查、个人按揭购房贷款增速持续萎缩以及楼市成交下降。对开发商来说，“钱袋子”正在收缩，部分房企已经开始加大再融资力度。“钱袋子”持续收紧，并不意味着开发商融不到钱了，部分地区银行仍可以提供开发贷。

目前，开发商债权融资成本为5-7%，信托为7%，过桥则要达到9%以上。明年，房企融资成本将进一步上升。在今年获取土地成本没有下降的情况下，明年房企的利润将进一步被摊薄。海外发展也面临成本升高的问题，就目前而言，房企想要像前几年低成本融资几乎不可能实现。

在融资渠道收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。