上个月，北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租，但都聚焦通过“梯度消费”来解决住房刚需。特别是在共有产权住房新政中，对单身申请人提出“年满30周岁”的新限制。这也给年轻人、特别是单身人群带来了全新住房思路：30岁前租房、30岁后买房。

新房、二手房市场刚需旺盛的大背景下，“先租后买”能不能受到年轻人的青睐?

年轻上班族急着买房

历时3个月，跑遍立水桥、天通苑、北苑几乎所有二手房小区，在京工作的董畅终于购入了名下第一套房。不到70平方米的一居室，楼龄15年，总价却已超400万元。

这时他只有26岁，研究生毕业后工作刚满一年。

“二十六七岁、刚毕业参加工作，准备结婚，就差这一套房了。”在朝阳区中介经纪人小郑口中，董畅这类人是“刚需中的刚需”，看房时间稍长、但必会出手。他介绍，过去一年二手房市场最红火的时间里，看房、买房人中有不少都是像董畅这样的年轻上班族。

看似惯例，但在北京等一线城市里，动辄几百万元的购房款对年轻人而言，简直“压力山大”。但一穷二白的背后，却是急着出手买房的怪象。

与上一代人“先租后买”或“先住集体宿舍后买房”的方式完全不同，年轻人过早买房成为了“98房改”后出现的新现象。记者采访了1998年房改方案主要执笔人之一、全国房地产商会联盟主席顾云昌。他分析，买房的现象在2000年之后才更多出现。但与不少发达国家不同，中国、特别是北京，首次购房年龄往往在25至30岁;而在英美发达国家市场，则基本都在30岁以后。

此前，也有中介机构对首套购房、首套房贷年龄做过调查，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，高居榜首;而在英国则是推到了37岁，在德国和日本更是到了42岁。

屡出新政倡导“先租后买”

房地产市场上，把这种上班族称为“夹心层”：有一定收入，对生活水平有一定要求，过不了公租房等保障房的申请门槛;但自己的收入又不够到市场上购买高价商品房。

于是，“夹心层”买房，就不得不变成全家勒紧裤腰带凑首付、个人拼命赚钱还月供。顾云昌说，首次购房年龄低，而年轻人又很少有积蓄、收入不高，也就出现了“啃老”的问题。

为了解决“夹心层”的住房需求，北京从2013年开始推出自住房，俗称“7折房”。不久前，共有产权住房新政征求意见，未来自住房将升级为“共有产权住房”。但对比两类政策性住房的申购条件，此前自住房中“单身年满25岁优先”变成了“单身年满30岁才能申请”。

市住建委相关负责人解释，不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。而在对外征求意见的租房新政中，也赋予了租户更多公共权益，引导“先租后买”的梯度消费，来解决住房需求。“先租后买”在北京的保障房体系上，可以理解为：30岁前先租公租房，30岁后再买共有产权住房。

记者获悉，引导在住房上健康的“消费观”，也是此次划定“单身30岁年龄大限”的主要考虑之一，希望刚需能够“先租后买”。“30岁前年轻人买房，也大多是靠父母，给家庭背负沉重的压力;而等到30岁之后，年轻人手里有一定积蓄了，也就有一定能力贷款买房了。”这位负责人说。

“年轻人应该根据自己的实际能力去买房，30岁以后再买房也是许多国家的常规。”顾云昌说，从北京上个月出台的两项新政来看，主要是供给侧改革，也透露着一个信号：对于住房需求的解决，不能一蹴而就。

是否想租房还看房价预期

房价预期正成为刚需在租房和买房之间绕不过的隐忧。“过去大约10年，由于城市化、货币量等多方面原因，北京房价出现的几乎10倍的增长，这在世界都是少见的。这恰恰也‘逼’年轻人不得不买房。”顾云昌分析说，但在未来，虽然不能明确北京房价是否会跌，但价格增长会相对放慢。

而对于年轻人，还有另一笔账要算。

北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，在高房价的背景下，租房是更划算的。理论上说，房地产市场如果运行良好，租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说，如果把房子拿出去租，最多300个月、也就是25年内就能收回买房成本。

但以朝阳区北苑一套70平方米的房子为例，这套房子售价大约400万元左右，如果以合理的1：300计算，满足合理条件的租金应为1.3万元。理论情况下，如果房租高于1.3万元，那就是买房划算;如果房租低于1.3万元，那就是租房子划算。从该区域每月五六千元的租金来看，显然租房子比买房子划算很多。

除了在共有产权住房、租房上出台新政，北京在集体土地租赁房、企业自持租赁房上也开始有所突破。

专家分析，引导年轻人、特别是夹心层“先租后买”，最根本的是要让房地产市场更稳定，年轻人对于房价上涨的预期减少了，自然不会过于恐慌、急着买房;反过来看，买房的需求降低后，也更有益于楼市的平稳运行。