2020年房地产投资出现后移 11月各个融资来源规模出现较大上涨

受疫情影响,2020年房地产投资出现后移,虽然下半年单月本年投资来源同比涨幅明显,但以累计值计同比涨幅则为三年来最低。

11月,各个融资来源规模出现较大上涨。境内房地产行业债券发行量出现小幅回升,同时,债券加权票面利率与上月持平,未出现明显变动。海外债方面,内房发债量同样小幅上涨,而加权票面利率则上涨较为明显,但对比过往而言仍处在一个相对合理的震荡区间。

此外,投向房地产行业的信托产品发行量也出现显著增长。当前信托行业融资仍处在严格监管下,年底的放量可能来自信托公司“冲业绩”的行为。

而上月上调的预期收益率没能持续,继续了2020年以来的下降趋势。

投资级房企霸占五强,万科首次登顶

“1-11月中国房地产企业融资能力TOP30”榜单排名与上月相比整体变化不大,11月与10月前20名Spearman相关系数高达0.96,体现了排名的稳定。榜单前5名依然均为信用较强的投资级房企(评级参照穆迪最新评级结果)。其中,万科首次超过中国海外发展,登顶融资能力榜单;另外,保利地产也首次超过华润置地跻身三甲。

上榜的30家房企1-11月加权平均利率水平为4.99%,低于全部候选房企6.36%的水平,而前5强的平均利率水平仅为3.44%,接近全部候选企业平均利率水平的一半。

现金短债比方面,前5名平均现金短债比为2.56,显著高于全部候选房企的1.30,及上榜企业的1.66。可以看出,头部房企的优势较为明显,而中后部房企差异较小。

融资方面,上榜30家房企公开融资共涉及5742.86亿元,平均每家房企融资191.43亿元。其中,中国恒大融资额最高,达629.56亿元,而榜首万科融资额则为204.67亿元,这也体现了榜单对房企信用、财务状况等指标的综合考量。

部分样本企业融资总额汇总如下:

本年资金来源增长放缓 房地产金融政策保持连续性

根据国家统计局公布的数据,11月房地产投资本年资金来源单月合计18029.7亿元,环比增长8%,环比增长率稍高于2018、2019年,整体走势与历年保持一致。

但下半年以来,房地产投资本年资金来源单月合计同比增幅较往年更大,11月单月同比增长率高达17.2%,高于2018、2019年的6.6%和6.5%。

这种异常的同比增幅来自年初的疫情影响,使得房地产投资出现后移。从累计数据来看,1-11月房地产投资本年资金来源合计171099.4亿元,同比增长6.6%,小于2019年7.0%及2018年7.6%的同比增长率。由于年初的投资低迷,2020年房地产投资本年资金来源累计值同比增长率为三年以来最低。一定程度上也反映了房地产行业发展的放缓。

各来源占比方面,近三年来看各来源均保持稳定的比例。定金及预付款、自筹资金依旧为最主要的两项资金来源,两项合计保持在大约三分之二的水平。

政策方面,央行行长在其研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》中指出,管理房地产市场风险的政策把握上,要坚持稳字当头,稳中求进,着力稳地价、稳房价、稳预期,加强对房地产市场融资状况的全面监测。

11月26日,央行发布《2020年第三季度中国货币政策执行报告》指出,在坚持“三稳”原则下,要“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度”。连续、一致性的政策将更有利于房企长期规划运用资金,有助于房企融资的健康稳定。

债券发行量小幅回升,海外融资成本震荡上行

根据市场数据,样本房企在境内共发行债券77只,环比增加11只,总发行额574.3亿元,环比上升幅度达51.7%,这也意味着本月大额发行的债券较多,撑起了债券发行总额。

从债券发行额加权票面发行利率来看,加权票面利率与上月基本持平,为4.84%,变动幅度不足一个基点。

从类别来看,整体走势并无明显震荡,除短期融资券及企业债之外,其余类别利率水平表现相对集中,并无明显差异。全年来看,短期融资券利率水平处于相对较低位置,一定程度体现了目前市场流动性较为充足,期限利差较大。

债券募资用途方面,两只债券募集资金将用于棚户区改造项目,其余40只债券所募集资金基本用于偿还债务或置换存量债券等用途。整体来看,目前房企融资仍以再融资为主,随着政策收紧,债务扩张动作减少。

房地产行业中资离岸债方面,无论在发行总额还是在加权平均票面利率方面,都有小幅上涨。根据市场数据,房地产行业11月(以起息日计)共发行19只中资离岸债,共募集资金约人民币323亿元,加权平均票面利率7.82%,与10月相比小幅上升,但仍在正常震荡区间内。

观察整体债券的上市地,可以看到11月房地产行业募资来源增长主要来自内地市场,海外债券增幅不大,香港市场的增长一定程度上被新加坡市场的降低所抵消。

房地产信托年底放量,收益率继续回落

根据市场公开数据,投向房地产领域的信托产品数量在11月显著增长,上升至442只,总规模达816.57亿元,环比增幅分别达到59%及67%。

出现这种状况的原因,一定程度是由于上月处于信托产品发行的低谷期,基数较小。

目前,11月信托产品发行数量仍然低于前8月单月信托产品发行数量,发行规模也比6月的高点1043.34亿元少了200多亿元。

另一方面,年底显著增长的信托规模或与信托公司年底冲业绩相关,政策上对房地产信托的监管目前并未出现放松迹象。

收益情况来看,在10月收益小幅回暖之后,本月平均收益率继续下降至7.37%,但下降幅度不大,11月平均收益率仍然略微高于9月的平均收益率7.35%。整体来看,信托产品平均收益率下降趋势减弱。

根据市场公开的产品信息,11月发行的投向房地产领域信托产品共有159只,其中,股权投资产品有34只,规模85.94亿元;权益投资产品有102只,规模235.89亿元;信托贷款产品有20只,规模87.39亿元;组合运用产品有3只,规模4亿元。

从公开的产品来看,本月发行的信托产品最高预期收益率鲜有超过9%。高收益信托产品如投向多地万达广场项目的信托产品预期收益率上限达8.6%。对比之下,同样来自万达,投资于其子公司债券的信托产品预期收益上限仅为6.4%。

募集资金用途方面,资金多投资于LP股份,或融资方的债权。少数房企募资款最终将用于归还股东借款,一定程度上反映了部分房企的资金问题,以信托方式募资还款,无疑将提升该房企的融资成本。

通过融资方追溯背后参股房企,部分样本房企通过信托产品融资规模如下(规模为信托产品规模总和)。

按投向地区的预期收益分布来看,各地融资收益差异不大。11月公开信托产品中,投向广东省、北京市、安徽省的预期收益率稍高;投向浙江省、天津市等地的信托产品预期收益率小幅偏低;投向四川省、内蒙古的信托产品中,出现了少数高收益的案例。

投向地区方面,江苏、湖北、天津为11月公开产品中资金投向热门地点,信托产品募资总规模分别为51.5亿元、45.0亿元、40.4亿元。由于数据缺失,部分没有公开募资规模的信托产品没有纳入统计。

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