土地出让开发新模式 房企多线“作战”有压力

今年2月,自然资源部自然资源开发利用司要求全国22个重点城市施行“两集中”的供地模式,22个城市包括北上广深四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市。“供地两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分三批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。那么,到目前为止,各城市供地规模相比往年有什么样的变化,“两集中”城市供地竞拍热度如何、释放哪些信号?后续土拍市场又将如何演绎?

近年来,房地产调控政策越来越注重因城施策、综合施策。稳地价、稳房价、稳预期,成为建立房地产调控长效机制的重要组成部分。

土地出让开发新模式

5月15日,天津首批集中土拍收官,共有45宗地块成交,总出让金额为498.55亿元;5月13日,深圳和厦门分别开启了2021年的第一场土拍,分别揽金138亿元和190亿元;5月11日,北京千亿级土地竞拍落幕,北京首批集中竞拍的29宗土地总出让金额达1102.21亿元,成交规划建筑面积335.72万平方米……

从这些城市的土拍政策及情况来看,除重庆外,“限地价+竞配建/竞自持”成为各地土拍政策标配。如广州、无锡对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号;杭州大多数地块达到最高限价后竞自持;北京则在达到最高限价及配建后,通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者;重庆尽管未实施限地价政策,但部分地块地价款支付时间和溢价率挂钩,溢价率超过50%地块需在一个半月内付清全部地价款。上海新公布的宅地出让“限价竞价”规则显示最高报价一般限定为起始价的110%。

从拿地保证金来看,除无锡保证金为20%至30%,其他城市均为20%。除正常缴纳20%保证金外,杭州首次试点“托底保证金”规则,即预公告阶段,竞买人可以办理预申请手续,按本宗地出让起价的10%缴纳预约申请保证金(最高不超过5000万元),获取拍地资格;若未通过预申请,则需正常缴纳20%保证金。

“这一轮土拍标志着‘限地价、竞配建’成为土地出让新模式,甚至是标配。此模式既能保障开发商获得一定利润,限价政策又能执行下去,还能完成政府目标。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

“近期举办集中土拍的城市表现来看,城市间土拍热度分化明显,如杭州、重庆以及北京等城市首场集中土拍热度居高,同时也有部分城市如长春等土拍现场表现较为冷淡。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示,“这反映出在‘供地两集中’新政下,房企拿地的重点和态度,对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域房企持长期看好。”

房企多线“作战”有压力

集中用地无疑对房企资金要求更高,开发商需要调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。从当前拍卖的城市来看,很多房企都是多线“作战”,同时参与了多个城市的众多地块的争夺,拿地较多的龙头房企如万科、融创、保利、华润和招商,他们在四五个城市均有斩获,资金压力不言而喻。

“这时候房企资金能力将起到关键的决定作用,资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势,从本轮北京集中土拍来看,中头部房企以及央企国企成为最大赢家。同时,房企联合拿地现象成为重要趋势。”陈霄说。

在此背景下,联合拿地或成常态,比如,在参与本次北京集中土拍的50余家房企中,有37个以联合体的形式出现。

克而瑞研究中心认为,开发商在项目开发过程中各有分工,一方面可减轻资金压力,同时计入各自业绩;另一方面,也可以避免恶性竞争哄抬地价。特别是对于中小房企而言,只能通过合作拿地的方式参与拿地,未来,规模房企与中小型房企的差距预计将进一步拉开。

稳地价稳市场信号强烈

稳住地价,房价就难脱缰。近年来,房地产调控政策越来越注重因城施策、综合施策。稳地价、稳房价、稳预期,成为建立房地产调控长效机制的重要组成部分。

陈霄表示,集中供地不仅对地方有了约束,同时开发商拿地也变得更加理性,房子的大量入市,也会缓解市场需求压力,为住房供应带来稳定预期,利于实现稳地价、稳房价、稳预期的政策目标。

近期,多地出台土地政策提出,应稳定增加居住用地,保障租赁住房供应比例,“两集中”政策逐步实施。广州提到在“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上,增加配建的租赁住房面积,在未来可能会在全国进行实施。宁波提出,优化房价地价联动出让模式,住宅用地限房价出让范围从市五区扩大到市六区;完善住宅用地出让机制,试行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”等方式竞价。合肥提出,保障10%的租赁住房供地。

另据央行发布的今年第一季度中国货币政策执行报告明确,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

对于土拍后市如何,平安证券预计,后续批次集中供地或有所降温,首先,随着融资端收紧效应逐步显现,政策加码下楼市降温,资金端影响或逐步传递到投资端;其次,后续批次地块大概率无法实现年内销售,贡献销售业绩;再次,考虑首批供地部分城市土拍热度较高,不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。各城市、区域经济及楼市基本面的差异,预计土拍市场热度仍将存在差异。(记者 彭婷婷)

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