2020年最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“通知”)，自2021年1月1日起正式实施。

根据通知，两部门将根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理，设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。

其中，房地产贷款占比上限最高为40%，最低为12.5%;个人住房贷款占比上限最高为32.5%，最低为7.5%。

央行和银保监会在答记者问时表示，建立房地产贷款集中度管理制度，是为了提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

四个月前，监管部门曾给房企设置了“三道红线”，以此约束房企的债务率。此次“两道红线”虽未直接针对房企，实际也是间接调控楼市之举。

至此，中国楼市“五道红线”压身。

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中小型银行易超限

通知显示，银行被分为5档：7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。每档分别设置“两道红线”。

房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

据多家券商的统计数据，截至2020年6月底，在35家上市银行中，大部分银行符合管理要求。例如，交通银行的房地产贷款占比为26.5%，远低于该档40%的上限。

“这是个长效机制的文件，不代表收紧也不代表放松，就是代表有个规范。”中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示，此次央行新政约束了少数银行过度放贷冲动，但由于大多数银行都没有超过“两道红线”，整体上对银行业影响不大。

一位在大型国有银行做贷后风险管理的人士告诉南方周末记者，目前其所在的银行未踩红线，还是在执行原有的政策。

上述统计数据显示，有10家银行踩中红线。譬如，在第一档“中资大型银行”中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.4%和33.6%，而该档设置的上限为32.5%，两家银行略有超出。

超限情况集中在中小型银行。第二档和第三档中，招商银行、兴业银行等5家银行逾越了“两道红线”。

对此，通知依据占比上限是否超出2个百分点，分别给予2年和4年的业务调整期限。按此规定计算，招商银行、兴业银行的业务过渡期均为4年。

通知还显示，有两种贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。一是住房租赁有关贷款，以此支持大力发展住房租赁市场;二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

张大伟估计，剔除这部分数据后，超标银行的比例还会降低。

此外，第三档、第四档和第五档的上限设定了“增减2.5个百分点”的浮动范围，第一档和第二档则无。

上述浮动的前提是，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以此充分论证。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向南方周末记者表示，个中含义是，大中型银行信贷政策以收紧为方向，而小型银行根据实际情况决定。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

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防范“灰犀牛”

2019年7月29日，央行召开全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时，曾透露“房地产行业占用信贷资源依然较多”。

2020年11月，央行在其发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》中再次强调“房住不炒”。同年12月初，银保监会主席郭树清在文章《完善现代金融监管体系》中谈到，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

从总量上看，中国的房地产贷款余额仍呈增长态势。

央行发布的数据显示，截至2020年三季度末，全国主要金融机构房地产贷款余额为48.8万亿，同比增加12.8%。其中，房地产开发贷款余额增长至12.2万亿，同比增加8.2%;个人住房贷款余额增长至33.7万亿，同比增加15.6%。按此计算，银行业房地产贷款占比为28.8%，个人住房贷款占比为19.8%。

张大伟指出，目前房地产贷款占比的计算方式，未能真实地反映银行业涉房贷款的比例。

房地产贷款占比指的是，房地产贷款余额与人民币各项贷款余额的比值，主要是按揭贷和开发贷。他认为，应将“所有以房产为抵押物的贷款”纳入计算。

“房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产。”张大伟指出，房地产贷款是房地产调控最重要的工具。

“两道红线”表面上针对银行，但部分银行调整的压力，会传导至房企。严跃进表示，按照规定，最近两年，部分银行会进行房贷规模的调整。“如果银行本身有意进行压缩，那么(房企)和银行的业务合作就需要谨慎，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。”

至于对个人购房者的影响，贝壳研究院撰文分析，以往小银行通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

张大伟则认为，新规主要约束的是个别失控的银行，且多数银行未触及上限，整体上对个人房贷影响不大。

北京房地产商会会长黎乃超向南方周末记者表示，央行在这个时间出台规定，与许多房地产开发企业负债率过高有关。

据东方财富choice数据，截至2020年三季度末，A股上市的147家房企中，有67家房企资产负债率达到70%以上，占比达45.58%。其中，28家房企的资产负债率达到80%以上，3家房企超过90%。

黎乃超表示，此前的“三道红线”所针对的对象是房地产开发企业，从资金流入端控制了房地产的投入，后面的“两道红线”是从资金消费端进一步控制资金的使用，一头一尾卡死了资金对地产业的注入，去杠杆化效应将在未来一年中显现出来。

(记者 封聪颖)