2020年度关键词，必然有“房产税”的名字。

作为中国楼市调控的“终极大招”，一直在路上，虽然谁也没看见它的样子，但是不管是专家学者还是普通购房者，对其的关注热度始终都高居不下。

归根结底是两方面原因：

一方面，面对居高不下甚至是逐年仍然不断上涨的房价，购房者们只能寄希望于通过房产税，彻底把高房价“打趴下”;

另一方面，房产税是住房持有环节征税，开征就意味着购房者要背负更沉重的成本压力。

结合央行最新报告显示，我国当前时期城镇居民住房拥有率高达96%，这意味着房产税如果全面开征，所有人都可能逃脱不掉“被征税”的命运。

房产税要不要开征已经没有悬念了。

房产税何时能出台?

现在唯一的悬念是——何时才能出台?

过去几年间，隔段时间总会有关于“房产税”的消息传出来，但始终是“只听雷声”。

不过，房地产税似乎成为了一个“恫吓”炒房者的重要武器——每一次“房产税即将开征”的消息传出，楼市就会引发“恐慌性抛售”，随之而来的就是显而易见的降温。

总结来说，房产税“未出台先震慑”的作用已经达到了。

央媒发文，房产税真要来了?

前不久央媒新华社发表了一篇文章，题目叫《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》，其中明确建议：应该尽快征收房地产税来抑制楼市“打新热”。

一时间，关于“房地产税真要来了”的消息满天飞。不过后来的事实证明，这又是一场子虚乌有的捏造。

央媒新华社虽然发文赞同热点城市以出台房地产税的方式来打击投资炒作，平抑楼市火热，但建议终归是建议，不代表最终的结果。

所以再一次，“房产税要来了”又成了某些媒体的自我揣测，这个言论压根不切实际。

“十四五”期间，房地产能开征吗?

房产税开征虽然无明确时间表，但是业内普遍认为“十四五”期间房产税出台概率大。

我们是这样认为的，"十四五"期间，可能是出台房地产税最好的时机，四大依据：

1、国家规划建议稿中谈及了健全地方税、直接税体系，这其中肯定包括房地产税;

2、未来土地财政很难延续下去，而出台房地产税可为地方财政收入补充重要来源;

3、随着房地产相关信息的健全，对于家庭的“第三套住房”征收房产税的基础条件已经成熟;

4、贯彻“房住不炒”基本原则，房产税是重要手段之一，特别是民意上已经得到广泛支持。

房产税，以何种方式开征?

此外，大家还普遍关心未来房产税将以何种方式开征。

我们认为房产税征收应该分为三个步骤：

1、向全部城镇住房征收房产税，但是一定比例的免征面积;

2、以房产证为征税的重要凭据;

3、重点对小产权房征收房产税，而且税率还可以高一点。

目前中国有几十套房、几百套房的人大有人在，房产税开征一定程度上能遏制投机炒作。

但根据经济学规律，房产税率不能超过3%这个数字，因为炒房的资金成本大致在6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本。

10%的持有成本，已经远远高于现在绝大部分城市的房产投资收益。

财政部确定，未来统统“这样”征收

然而最重要的信号来自于财政部。

今年11月中旬，财政部部长刘昆撰写了《建立现代财税体制》文章，详解“十四五”时期财税改革任务。

其中在谈及进一步完善现代税收制度时提到未来房产税统统“这样”征收：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

如何理解“立法先行、充分授权、分步推进”这12字方针?

其一、在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识;

其二、由中央授权地方，毕竟房产税是地方税种。这种政策施行的方式类似于美国，各州根据情况制定开征时间和税率等;

其三、不可能一刀切全部征收，未来要因城而异，最可能的是采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

至于亿万国人最关心的征税方式，财政部也有明确透露：对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

意思很明确，征税不按房屋购买时的原价，而是按照市场评估值。

这显然是考虑到了未来房价上下浮动的情况，如果按照购买原价，其结果肯定是大相径庭。

虽然没明确提及税率，但我们认为未来房产税的税率可能也是浮动的，0.5%-3%这个区间是非常有可能的。

房产税出台后，每年要交多少钱?

如果我们参考上海现在试行的房产税来计算，是这样的：

1.计税依据：房市成交价的70%。

2.税率：适用0.4% ~ 0.6%的差别税率，我们假定适用税率暂定为0.6%(应税住房每平方米市场交易价格比上年新建商品房平均销售价格低2倍的，税率可暂降至0.4%);

3.应税面积：从本市户均中扣除人均60平方米的免税住房面积(即免征面积)。家庭住房总面积是新购买住房面积和其他住房面积之和。

因此，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应纳税面积×新房价格×70%×税率

假设某家庭是3口之家，住在一套89㎡的刚需小三房中，那么需要缴纳房产税的部分被免征面积覆盖，即无需缴纳房产税。

假设某家庭同样是3口之家，但是不仅有一套自住的150㎡的大四房，还有一套120㎡的郊区三房作为房产投资：

那么应纳税面积=两套房子的面积-(人均免征面积×家庭人数)=150㎡+120㎡-60㎡×3=90㎡;

以平均房价12000元/㎡计算，每年应缴纳房产税=应纳税面积×当下房价×70%×房产税率=90㎡×12000元/㎡×70%×0.6%=4536元。

即每年要缴纳4536元的房产税，说贵也不贵，但是每年都缴一次，长期累积下来，也是一笔不小的费用。

大家可以参考这个计算方式，算算未来自己家每年要缴纳的房产税有多少。