8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行五家国有大行官网发布公告称，8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。同为国有大行的交行7月20日已发布类似公告。上述五大行均在公告中表示，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

换言之，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日(含)，尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款)，五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，你无需自己进行任何操作了。如果客户本来就是要转换为LPR，银行统一处理将不会产生任何影响。如果更青睐固定利率，由于距离银行批量转换为LPR还有10多天时间，可在选择在这个时间段进行操作。

按照央行此前通知，LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换。LPR具体怎么转换?转换规则指出，一是贷款定价统一转换为参考LPR加点形成(加点可为负值)的浮动利率。二是转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。加点数值在合同剩余期限内固定不变。来利率下行是大概率的趋势，因此大多数人，依然是已经选择了LPR转换。

选不选LPR，因行而轮，因利率而定。房贷利率“换锚”期限将至，各行调整时间不同。当前各银行房贷利率“换锚”节奏不一：部分大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率(LPR)定价，部分小银行则在5月底或即将在8月21日晚间为客户统一转换。对于客户而言，选择固定利率或LPR定价也有自身考量，通常与贷款年限、贷款余额及对未来利率走势的判断有关。下半年LPR有进一步下行空间，这有助于带动房贷利率下调。

这一点非常关键，所以买房人都要注意了，如果你之前的房贷利率足够低，不想转，一定看去银行转回。选择之一是固定利率。依照4.9%基准利率，你手上的房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么你现在对应的利率就是：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%，上浮20%利率为5.88%。如果你选择了固定利率，那么以后保持你现在的利率，直至还清贷款，不再改变。

选择之二是LPR浮动利率。首先你要知道，转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。这次改革参照的LPR(定价基准)是2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)，记住这个数字就行了，4.8%。情形(1)是假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。

这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。2021年的1月1日(重定价日)，会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率。比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%，其中存量企业贷款转换进度为76%。

情形(2)是假如你原来的房贷利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等于负的0.39(-0.39)，这个负的0.39就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。2021年的1月1日，会根据2020年12月的LPL报价，来调整你的房贷利率。比如2021年LPR调整成4.5%，那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。

虽然无法预测未来LPR的具体走势，但市场化利率和总体经济环境息息相关，经济环境好，LPR可能走高，但同时大家还款能力也会增强，反之亦然，因此从抗风险的角度来看，LPR可能更好一些。LPR改革后存贷款利率均有下行，但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点(bp)，均小于MLF和LPR的下行幅度，预计后续LPR下行难度较大，存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。

按照目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本。建议选择LPR浮动利率方式。如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。LPR即贷款市场报价利率，由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，每个月都会计算出本月的贷款市场报价利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR每月20日公布 ，可以通过人民银行网站或者其他商业银行网站进行了解。应该参考哪个LPR?按照多家银行的公告，原来的贷款是5年以上的(比如贷了20年、30年)，参考5年期以上LPR;原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。考虑到大家的房贷周期都比较长，参考的都是5年期以上LPR。人民银行的公告里明确规定了，房贷合同利率在转换时点是保持不变的。

比如，假设张先生的利率是按照基准打9折，现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，转换时点，应该按照这个执行利率水平与去年12月5年期以上LPR的差值，也就是(4.41-4.8%)来确定加点点差，所以张先生的点差就是减39个基点,这个点差在合同剩余期限内是固定不变的。根据这个计算，张先生的贷款利率在转换后到下一个重定价日之前，还是保持4.41%(4.8%-0.39%)不变。

到了转换后的第一个重新定价日，就会根据当时最新的5年期以上的LPR减去49个基点，确定下一个重新定价周期的执行利率。假设张先生转换完之后，今年的LPR下降了，那么明年张先生就可以减少利息支出。LPR是贷款市场报价利率，反映的是商业银行对优质客户执行的贷款利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种，LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况。

(作者 谢逸枫)