凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受人民网记者专访时表示，商业地产确实存在“区域性过剩”，但绝对不是普遍的“寒冬”。（人民网 伍振国/摄）

近期，万达集团卖掉万达广场的一系列大动作，再次将商业地产的前景讨论推到了聚光灯前。

“买卖其实是市场常态。”凯德集团中国区首席执行官罗臻毓日前在接受人民网记者专访时表示：“交易量上升并不意味着商业地产发展到了拐点。由于商业地产土地成本的上升，资金压力较重，资金回报期长，所以会有人选择出售。但同时，也会有更看好这个市场和租金回报率的买方接盘，所以买卖理所当然。”

“凯德仍然坚持看好商业地产的发展。”罗臻毓坚定地表示。

事实上，根据凯德集团最新的半年报数据，在今年上半年其中国区的购物中心业绩实现持续增长。其中，租户销售收入同比增长16.8%，商场平均收益率为5.5%，出租率为95.4%，客流同比增长3.1%，租户坪效同比增长6.2%。

但罗臻毓也承认，行业发展确实到了一个洗牌的区间里。“商业地产回报时间比较长，更考验企业的资本对接能力、资产管理能力和商业运营能力。”

轻资产扩张

为了获得更多的优质项目，凯德也开始尝试通过输出管理继续拓展轻资产路线的模式。据透露，目前凯德已经签订4份购物中心管理合同，包括长沙湘江财富金融中心、西安御景城、成都乐视界综合体项目、佛山和华环球贸易广场。

不同于万达的轻资产扩张模式，凯德在做管理输出时，最先强调的就是“第一收购优先权”。从这个意义上理解，凯德更希望完全持有物业来进行运营，轻资产是其获取项目的其中一种方式。

“管理项目也是我们扩张的一个方向，不是纯粹为了轻资产而做的。重点就是怎么去把我们认为有一定价值的营销网络或者租赁网络扩大。另外，这些物业我们也是看好的，只是因为某些方面的原因，暂时无法进行转让交易。”罗臻毓向人民网记者表示。

如果说到真正意义上“轻资产”，凯德是商业地产领域“轻资产”的最先实践者之一。轻资产的意义不仅仅是品牌输出，更重要的是资金层面，这也是业内称为的“凯德模式”。

从介入商业地产领域以来，凯德就积极建立资金平台，设立和发行相应的私募基金和房地产投资信托基金。通过私募基金介入商业地产的开发和收购环节，待项目运营成熟并实现资产增值时再注入房地产信托投资基金，以此实现贯穿收购或开发到持有及退出的完整链条。

“我们不会将房地产视为建筑或销售行业，而是以一种资本运作的思路进行运营，以资本的标准来衡量价值和回报。”罗臻毓表示，凯德更看重的是资本回报率。

截止去年年底，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元，此外还管理5支房地产投资信托(REITs)和14支私募基金。

罗臻毓告诉记者，目前新加坡市场的信托资本回报率约在7%。

注重质量和回报

受到电商冲击加之购物中心大量增加，实体购物中心人流量减少成为不争的事实。而零售业所受的影响首当其冲，商业地产似乎进入了较为漫长的“寒冬”。

但罗臻毓并不认同商业地产寒冬期到来了，“购物中心可能存在着区域性的过剩情况，而不是全国意义上的寒冬，就凯德旗下的商业中心来讲，每年的平均租金水平在上升，租户的营业收入也在增加。”

另一方面，凯德也正在积极向更具消费潜力的一、二线城市布局。根据上半年报，凯德目前在一、二线城市的资产占比达到93%，其中，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、宁波、成都、武汉、重庆、苏州的资产占比达到86%。

在布局上，未来凯德依然会锁定一、二线城市为主，专注于上述“五大城市群”。另外，在一线城市也会通过旧改、合作、并购等方式获取项目。

在扩张步伐上，由于更加注重资产回报率，所以凯德并不追求高速度。“我们在一定的规模上更讲求质量和回报，所以不会盲目追求项目数量，而是以能给集团带来更大的回报为出发点去发展。”罗臻毓表示。

数据显示，截止到今年上半年，凯德集团在中国的商场总数是69，含4个管理输出项目，在中国内地的商业地产领域具有影响力地位。